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2020年01月16日(Thu)

不動産の寄付H
不動産の寄付をした場合の課税関係について見ています。

空き家を寄付した場合の課税関係について述べていきます。

空き家を寄付した場合に、空き家に含み益があれば、原則としてみなし譲渡課税がかかります。

措置法40条の適用を受けることで非課税になることもありますが、措置法40条の適用を受けなくても、空き家の3,000万円の特別控除を受けることで、非課税になることもあります。

今日は、空き家の3,000万円の特別控除がどのようなものなのかを見ていきます。

参考にしたのは、三井不動産リアルティの下記のホームページです。

https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-8.html

このホームページの説明を青字、これを「寄付をした場合」と読み替えたときの解説を黒字と赤字で加えています。



(制度の概要)

相続により空き家になった不動産を相続人が売却し適用要件を満たした場合には、当該不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

<解説>

この特例は、相続により空き家になった不動産を相続人が寄付をした場合です。

従って、自分で購入した不動産が空き家になって寄付をする場合にはこの特例の適用はありません。



(適用要件)

@適用期間の要件

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から2023年12月31日までに譲渡することが条件となります。


<解説>

平成28年4月1日にできた制度です。

今のところ、2023年12月31日までの時限措置ですが、延長の可能性もあります。

相続日から3年を経過した日の属する年の12月31日までに寄付をしたことが条件ですので、ずっと空き家であったものは適用がありません。


A相続した家屋の要件

・相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること※

・昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること

・相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと

・相続により土地及び家屋を取得すること

※税制改正により平成31年(2019年)4月1日以降の譲渡については、下記2つの要件を満たした場合も被相続人が相続開始の直前に居住していたものとして認められます。

(1) 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。

(2)  被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。


<解説>

寄付をする空き家は、空き家になる前は、被相続人が居住の用に供していたものであることが前提です。

つまり、相続で被相続人が住んでいた不動産をもらったが、自分ではすまず、貸付をすることもなく、空き家になっている場合です。


B譲渡する際の要件

・譲渡対価の額の合計額が1億円以下(共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下)であること。

・相続人が耐震リフォームをして売却すること。又は、相続人が家屋を取壊して売却すること。


<解説>

1億円を超える不動産の寄付は対象外です

また、昭和56年5月31日以前に建築された不動産が対象で、それを耐震リフォームして寄付をするか、あるいは家屋を取り壊して寄付をすることが条件です。



C他の特例との適用関係

・自己居住用財産の3,000万円特別控除又は自己住居用財産の買換え特例のいずれかとの併用が可能。(同一年中に空き家の3,000万円特別控除と自己居住用財産の3,000万円特別控除とを併用する場合には、2つの特例合わせて3,000万円が控除限度額となります)

・住宅ローン控除との併用が可能。

・相続財産を譲渡した場合の相続税の取得費加算とは選択適用


<解説>

この要件はいいでしょう。


まとめると、3,000万円控除を受けられる空き家の寄付は

@ 寄付者が、相続で取得した不動産で、相続してから3年を経過した日の12月31日までの寄付であること

A 相続する前は、被相続人が居住の用に供していたこと

B 寄付をする空き家は、昭和56年5月31日以前に取得したものであること

C 寄付をする直前に、耐震リフォームをするか、取り壊すこと

D 時価が1億円以下であること

これらの要件を備えた不動産の寄付はかなりレアケースだと思いますが、もし要件をそなえていそうな場合には、適用を受けることを考えてみる必要があるのではないかと思います。


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