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2020年01月09日(Thu)

不動産の寄付B
不動産の寄付をした場合の課税関係について見ています。

前回から、居住用不動産を寄付する場合について見ています。

従来は、居住用不動産の寄付を受けて措置法40条の非課税規定を使うのは難しかったが、特定買換資産の特例ができたことで、受贈法人が、基金を設定し、その基金内で不動産を受け入れて株式等に買換えれば、非課税を継続できるということを述べました。

しかし、この特例を使うためには、売却収入をすぐに公益目的事業の用に供することが難しいことや、今後も継続して買換えた株式を保有していなければいけないなど、制約があります。

多少の含み益であれば、あえて特例を使わずに、みなし譲渡が非課税になる方法があります。

それを今回は紹介します。



前回、特定買換資産の特例について、具体的に、一番想定されている不動産の寄付について、まとめをしました。

その際に、居住用不動産の寄付については、3000万円の特別控除が使えるので、多少の含み益がある場合には、措置法40条を使わなくても、課税されることはないことが考えられることを述べました。

この、居住用不動産の3000万円の特別控除について、今回は説明します。


居住用不動産の特別控除は、通常、マイホームを売却した時に、その売却益について、3000万円まで課税されないという制度です。

国税庁のHPでは「マイホームを売った場合」として説明されていますので、それを借用します。

青字が国税庁の説明です。


1.制度の概要

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

<解説>

 「居住用財産を譲渡した場合」を「居住用財産を寄付した場合」と読み替えれば、そのまま不動産を寄付した場合のみなし譲渡課税にも使えます。


2.特例を受けるための適用要件

(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

イその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ロ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。



<解説>

「売る」を「寄付をする」、「譲渡契約」を「贈与契約」と読み替えれば、居住用不動産を寄付した場合に3000万円の特別控除を受けられるかどうかの要件になります。

遺贈寄付で、亡くなる直前まで、寄付される方が住んでいたような場合には、上記の要件は満たします。


(2)売った年の前年及び前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3)売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

(4)売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(5)災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。


<解説>

(2)〜(5)は、かなり特殊なものですので、通常は関係がないでしょう。


(6)売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

<解説>

この要件は、非営利法人への寄付であれば関係がありませんね。

3適用除外

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

(1)この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

(2)居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(3)別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

<解説>

 別荘の寄付ということもあり得ると思いますが、別荘には、3000万円の特別控除は使えません。


4適用を受けるための手続

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

なお、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出してください。


<解説>

含み益があるが、3000万円の特別控除を受けることで非課税扱いにしようとする場合には、寄付者側で確定申告が必要になります。

遺贈寄付の場合にも、お亡くなりになる方の準確定申告で、3000万円の特別控除を受ける旨の申告が必要になります。


次回は、さらに、認定NPO法人等の税制優遇団体に居住用不動産の寄付をした場合の取り扱いについて見ていくことにします。



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