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2025年05月08日

老後の住まいを売却しても住み続けられるリースバックとは


最近、リースバックという言葉を多く目にします。
前々からあったリバースモーゲージとは何が違うのか?
ちょっと興味を持って調べてみました。
老後資金、2,000万とか3,000万と云われる時代、子供のいない低年金早期退職夫婦は40代からそれなりに老後資金準備はしてきています。
来年、カミさんも後期高齢者の仲間入りとなり、そろそろ後何年という人生の精算時期を迎えて残り資産を計算するようになります。
現代の日本の医療、介護を考えると医療費は1割負担でそれほど莫大な出費にはならないと踏んでます。但し、介護を外部の施設に頼るとなると、最低でも一年に200万は予定しなければならないでしょう。
つまり、夫婦2人の一ヶ月の生活費、ゆとり費の他に、年に200万、日本の平均的介護施設のステイ年数を5年とすると最低でも、基本的な生活費の他に1,000万は必要になるのはほぼ団塊世代の老後予算としてはです。
そして残されたカミさんも遺族年金と残された残りの老後資金で、先ずは日本人女性の平均余命までやっていけるでしょう。
となると、子供のいない夫婦にとって、この鎌倉のマンションが残ります。
下手に不動産を相続として残すより、生きているうちに売却して、そのまま売却先に家賃を払って住み続ける、今、何かと話題にリバースバックについて調べてみました。

リバースバックとリバースモーゲージとの違いは何か

・リバースバックは自宅を不動産会社に売却
・リバースモーゲージは自宅を担保に金融機関から融資をうける

・リバースバックは売却した自宅に不動産会社の設定した家賃を払って住む
・リバースモーゲージは毎月、利息のみを返済
返済は死亡後または契約期間終了後返済或いは相続人による一括返済


・リースバックの家の査定金額は相場の最大70%より安い
・リバースモーゲージの家の査定は、不動産担保融資社内規定相場による。
 原則としてマンションなどの共同住宅は対象外。
 つまり、自宅を担保に借金し、借りた本人の死亡時に返済、精算するのが、リバース
 モーゲージ。リースバックは最初から売却し、売却先から元自宅を賃貸として借り続けるか
 の違いのようです。

ここまで解りました。では各々のメリット・デメリット何か
リースバックの場合
【メリット:】
・まとまった資金を迅速に得られる。
・自宅を売却後に賃貸契約で住み続けられる。
【デメリット:】
・自宅の所有権を失う。
・売却価格が市場価格より低くなる可能性がある。
・賃貸契約の期間や条件によっては、長期間住み続けることが難しい場合がある。
【向いている人:】
・すぐにまとまった資金が必要な人。
・所有権を失っても構わない人。

リバースモーゲージの場合:
【メリット:】
・自宅を担保に、老後の生活資金を調達できる。
・所有権を維持したまま住み続けられる。
【デメリット:】
・返済が遅れた場合、自宅を売却しなければならない可能性がある。
・金利や手数料がかかる。
・借入上限額がある。
【向いている人:】
・老後の生活資金を確保したい人。
・自宅の所有権を維持したい人。

比較ポイント:
     リースバック  リバースモーゲージ
所有権  移転する    維持する
資金   売却代金    借入金
返済   家賃を支払う  死亡後に自宅を売却して返済
年齢制限 一般的に少ない ある(50歳以上など)
利用条件 比較的少ない  比較的厳しい(築年数など)
資金使道 自由      用途が限定される場合がある

【リスク】
リースバック     賃貸契約の期間や条件、家賃の変動など
リバースモーゲージ  借入額を超える不動産価格下落、金利上昇、長生きリスクなど

どちらを選ぶかは、個人の状況や目的に合わせて検討する必要がある。
例えば、すぐにまとまった資金が必要で、所有権を失っても構わない場合はリースバック、老後の生活資金を確保したいが、自宅の所有権を維持したい場合はリバースモーゲージが良い可能性がある。
その他:
リースバックは、特にマンションのような物件や、高齢者で所有権を失っても構わない場合に利用されることが多い。
リバースモーゲージは、金融機関によって利用条件や仕組みが異なるため、複数の機関で比較検討することが重要です。
どちらの場合も、専門家と相談し、自分に合った選択肢を選ぶことが重要です。

最近のリースバツク絡みの事例

悪質な不動産業者による、「押し売り」ならぬ「押し買い」の被害が広がっている。
とくに狙われやすいのが都市部のマンションに住む高齢者だ。
家を不当な安値で買いたたかれたうえに、「終のすみか」から追い出されてしまうケースも。
国民生活センターによると、被害者が60歳以上の自宅売却をめぐるトラブル相談は2024年度に初めて800件を超えた。どんな手口なのか。

「終活のために、お住まいを売却しませんか」と訪問された
都内のマンションに暮らしていた90歳と88歳の姉妹のもとに、ある不動産業者が電話をかけてきたのは23年秋のことだ。
後日、2人の男性従業員が訪ねてきて、自宅を2750万円で買い取りたいと告げられた。
「手入れをせずに引き渡すか、内部を新しくするかで価格も変わりますから」。従業員はそう繰り返し、買い取り価格の根拠の説明はなかった。
姉妹が戸惑っていると、今度は「リースバック」という耳慣れない仕組みを紹介された。
物件の売却と同時に、売り主がそのまま住み続けられるよう賃貸借契約を結ぶ不動産取引のことだ。ところがリースバック契約を結んでも、姉妹が継続して住める期間はわずか10カ月という。
「期限がないと終活が進みません」などと促された。
そして、手付金として50万円銀行口座に振り込んできた。
息子の男性がこの話を聞き、口座と契約書をを確かめると確かに、リースバックの契約書に父親のサイン・印鑑がある。
しかし、この家の売却代金のこの周辺の相場の半額近い、不当な値段で、息子はすぐにクーリングオフを申し出たが、このような不動産の売買契約取引にクーリングオフは適用されないとの弁護士の忠告で、仕方なしに話し合いとなり、契約違約金として150万円払うことになった。
この業者はこの取引で簡単に100万円を手に入れたことになった。

リースバックのメリット
・多くの現金が手に入り、老後の資金の不安が解消される
・固定資産税などの維持費が不要
・引っ越しが不要でこのまま住み慣れた家にすめる。
・相続手続きが楽になる。
・管理費、修繕積立の毎月の支払いがなくなる。

デメリット
・売却価格が相場より安くなる。
・家賃を払わななければならない。
・いつまでも住み続けるとは限らない。
・長生きするリスクがある。

【例】高齢のご夫婦、築30年のマンション
数年後には有料老人ホームへの入所をご検討のご夫婦。入居一時金が多少張ることもあり、手持ちの老後資金を減らさないために現在の住まいを先行して現金化しました。
更新可のリースバック契約で、その間にいい物件が見つかればいつでも住み替えが可能となりました。

ある大手リースバック契約について説明の場合

POINT 01 長く住まい出来る普通賃貸借契約
賃貸期間に制限のある「定期借家契約」とは異なり、更新可能な「普通賃貸借契約」でのリースバックとなります。
長くお住まいになりたい方はもちろんですが、【いつ退去するか?退去日が決まっていない方】にもおススメです。

POINT 02 柔軟な家賃設定
売主様のご希望にあった賃料設定が可能です。
また、更新料も不要ですし、家賃の値上げもありませんので、長くお住まいいただきたい方にはご安心いただけるリースバックになります。

POINT 03ご高齢の方でも対応可
ご高齢の方の場合、ご自宅をご売却し、新たに賃貸住宅を探すことは難しいケースが多いのですが、あなぶきのリースバックには年齢制限がありません。リースバックを利用することで「老後の資金作り」にもご活用いただけます。

POINT 04 住設機器等の故障にも対応
賃貸期間中に住設機器の故障や給排水管からの漏水が発生した場合にも迅速に対応させていただきます。
また、修繕費用のご負担もありません。ご安心して長くお住まいいただけます。
(但し、床暖房、床暖房、ディスポーザー、食器洗浄乾燥機(ビルトイン型を含む)の故障及び故意による故障等は対象外となります。)

建物構造について
・専有面積40平米以上
・築年数10年経過以上
・鉄筋コンクリート構造もしくは鉄骨鉄筋コンクリート構造

対象エリア
関東首都圏 東京・神奈川・千葉・埼玉
中部圏 名古屋市限定
関西圏 大阪・京都・兵庫
中国圏 広島・岡山
九州圏 福岡
つまり大都市圏のみのマンション、借りる人がいない地方では商売にならないという事でしょう。

賃貸借契約における条件
1,保証会社に加入
2,火災保険に加入
3,セコムホームセキュリティに加入

結局我が家はどうするのか?
とりあえず、70代半ばの子供のいない夫婦は、現在、いまのところ、老後資金は世間並みにあるので、大きな資金を必要としていません。
リースバックにしても、今の我が家の環境(立地)と広さ、管理費・固定資産税など考えると、家賃は月に30万以上になるでしょう。
年間400万円、住まいに関する出費となると年齢的に後10年として売却価格を4,000万以上で、トントンです。
今、この時代、良識のある不動産屋はこの7掛けの査定が良いところでしょう。
それならば、多少、もったいないけど、私が逝った後のカミさんの生活保証のため、このまま行くしかないないでしょう。


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posted by 西沢 at 07:00| Comment(0) | TrackBack(0) | シニアライフ