4月、入居して二回目の管理組合理事のお役目終了
2003年、55才で退職し、老後の居場所探し放浪の末に、翌年2004年、国内終の棲家として、現在の共同住宅にたどり着きました。
これまでの横浜市横須賀線新駅駅前徒歩3分の大開発の超巨大マンション群とうって変わって、鎌倉市のターミナル駅から徒歩9分(当時の販売資料では確かに駅構内出口から徒歩9分でしたが、あれから21年、いまでは乗る電車の20分前には自宅をでるようにしています)
の中低層建築規制地区に建てられた新築、52戸、5階建て、中層共同住宅(マンション)を購入しました。
当時売れ残っていた数戸のうちの、一番値段が高く、南東、公園側に面した部屋です。
当初内見した時は、私達の予算からはかなりオーバーしており、お断りした物件でしたが、私達が海外ロングステイ候補地を回っているうちに動きがあったようで、帰宅した自宅にの販売員自筆のお手紙が入っていました。
「自筆」のお手紙というのは、この時代の電話・メールと違ってやはりある程度の礼節を感じますので、無下に電話でお断りするのも失礼とカミさんと二人で海外で買ってきたちょっとしたチョコレートをお礼とお断りを予て、すでにモデルルームがない、マンション本体のお部屋に伺いました。
担当者は開口一番、不在、海外滞在中にお便りを自宅に送った無礼を詫び、そして、前回の成約出来なかった一番の原因はやはり、価格でしょうかと云います。
私はそのとうり、私達の早期退職・老後計画はやはり一番「資金」が重要なのでこの鉄則は崩せません。と申し上げました。
すると、担当者は「金額・価格だけの問題でしたら、何とかします」
「お客様のように、建設業界の方で、マンション購入がこれで三度目で良くこの業界をご存知のように、全体の数戸残ったものでも、販売経費が全戸売れるまで経費がかかってしまいます、広告宣伝費だけでなく、残った数戸分の固定資産税、管理費、事務所の光熱費、そして人件費がかかります。大型マンションでしたらある程度そのような販売計画内で処理できますが、このような52戸の中規模物件の数戸(具体的に5戸でした)の場合、早く処理したいのが、売り手の本音です。」
「幾らならよろしいでしょうか」とストレートに云ってきました。
するとカミさんは「先ずはお部屋を見せて下さい、それから考えます」と。
完成済みのお部屋を見るのは、今回が初めてでした。
低層二階東南・公園向きお部屋の間取りはよくある田の字形ではなく、東南一面をLDKとしてた、広々とした開放感のある雰囲気で、キッチンとは別で、カミさんは一発で気にいったようでした。事務所に戻り、ストレートに私どもの希望価格を伝えました。
現在の横須賀線駅前の築20年88平米の売却手取り価格に、プラス販売手数料・引っ越し費用・新しい調度品購入予算額合計1,000万が、私達の老後予算計画なのでこれを受けいられる価格になりますか？、必要でしたら現在の住まいの売却をお任せしても結構ですが」
「了解しました、明日の午前中にご返事します、但し現在お住まいの住戸売却にかかわらず、今月末以内で全額キャッシュでの振込となりますが、宜しいでしょうか」
「それで結構です」
「明日でも構いませんか」
「結構ですよ」
こんな会話があった日の夜、担当者から電話がありました。
・社内の決済のメドが立ちました、3日後の契約書調印ができますか?
・振込はその後でも構いません。
・売却はそちらの地元の業者さんにお任せします。
・お客様の現在お住まいの評価から、全く問題なく希望価格て即決できる物件と当社
でも高く評価しています。
こんな経緯のあった物件のマンションのもう二回目の理事を終えたのです。
三回目の理事担当は12年後、2036年となり、ほぼ確実に私(88才)はこの世にいないでしょう。
カミさんは85才か、まだ大丈夫だろうけど・・・
年に一度の管理組合総会は2時間の予定が3時間に
10時開始時に私は議長の理事長に途中休憩10分を提案しました。一番の理由は私のトイレ休憩ですが、今回の総会出席者18名の顔ぶれを見渡すと、とうやら私が最年長のようで、他にトイレ休憩が必要なような世代の方は見かけませんでした。
この私のブログを読んでいる方々の年齢層を予測しますと、この読者層のお住いの共同住宅の住民層よりもかなり若い年齢層の共同住宅です。
ここに越して来る前の横須賀線駅前のマンションの総会でしたら、参加すべき住民は4棟1,000人をオーバーし、とても集会場ではキャパがたりなく、広域全街区集会室を使っていました、それを考えれば、今回の鎌倉の総会は楽です。が、参加する年齢層に大きな違いがあり、考え方、ライフ設計も異なるため難しい問題は山積みです。
当初この総会の進め方につて説明した後、今回の採決が必要な議題に入る前にいきなり、40代の男性から質疑がでました。
立体駐車場で行われている工事について、何ら内容・工期についての案内、掲示がない、ここ3日間深夜まで工事の音がうるさい。との発言です。
実は、私も同じ事を思っていました。私は今年の理事会副理事長なのに、管理会社から何も具体的な事を聞かされていなかったのです。
概要は察しがついていました。
この工事には住民管理組合も管理会社も関係なく、立体駐車場のなかで事故を起こした住民による損害倍書・復旧・修復工事なので、届け出はでていましたが、意外に復旧・修復が手間取って、長引いているのに、それに対する説明や報告がなされていなかった事が起因でした。
この一件をご理解いただくのに最初の30分オーバーしました。
今回普通議決が必要な主な案件は2つありました。
1,各住戸へ給水している給水管更新工事について
会社と違って色々な世代の方、考え方、経済観念の違った方がの集りですから、お金に関わる問題は長引くのは承知していたのですが、ここでこんなに時間を費やすとは思ってもみませんでした。
簡単に云うと、築20年経過する建築物では当たり前、特に大型ビル工事の特に設備面担当していた元建築屋としたら極く簡単な明白な問題がこんなにこじれるとは思っていませんでした。
共用部の水道管を20年に一度ファイバースコープで調査した所、一部の箇所で赤コブがありました。水の流れの悪いエルボーまわりとか、異種金属・素材の接続部分に多く発生する現象で業界がは常識の範囲で、今は大丈夫ですがこの先、赤水の発生する原因になるのて゛できるだけ早く特に、共用部の段階で対応するのが、設備業界での常識です。
問題はこの金額と発注先です。
二社ほど見積もりを取りやすい方に発注するのですが、管理会社の見積もりに、コンストラクションマネージメント費なる名目の経費が計上されているのを、理事会で発見し管理会社にこのコントラ・・は何、それも工事総額の12%強の金額です。
50数カ所の取はり替え工事で総額355万のうちの49万ですから、発注側は気になるのでが・・・
元々建設マンで、極く小さな工事は別として、どんな工事も元請け・下請け・作業員会社の構図があり、工事を完成させるのに段取りとか、監督が必要であり、それ以上に
完成・引き渡しする保証があるのを請け負う費用がコンストラクションマネージメント費なのですが、普通一般的にはこのような費用は解っていても、このような形で表示せず工費・材料費或いは、諸経費・現場経費などの名目で見積書のなかにいれるのですが、管理会社M地所は、数年前からコンストラクションマネージメント費と別にしているのです。
ですから、一般的に何で管理会社は管理費を月々徴収しているのに、工事本体は協力会社に任せ、こんな費用を計上するのか・・・ごもっとも言える発想です。
ですから、理事会では2つのプランを用意し、総会で決議してもらうことにしたのです。
Ａ案 私達管理組合が直接施工会社に発注する
B案 管理会社M地所に発注する
A案・B案の当初より小さくなの20万程度となりました。
私は理事会で元建設マンとしたら、どちらが良い、と聞かれ、施工担当者は100%、B案を選びと答えました。
私達はこのような工事のゼロが後いくつもでてくる金額、工期数年の工事をやってきて、現場担当者としては間に責任を担保する一社が入ったほうが、断然気が楽です。
日本の大型現場は、銀行・商社・保険屋さんなど、ペーパーだけの会社が間何社も絡んでくるのが普通なんです。
結果はB案 管理会社に発注で議決されました。
2,ごみ置き場門扉の改修工事について
これは、前期の理事会からの引き継ぎ案件でした。敷地内ごみ置き場の開閉扉が重く、直ぐに外れる、その前にゴミ駅場は敷地内にあるが、上部が開いておりカラスが入り込む、などの問題があれ、ネットを張って対応していました。
前期総会で、ごみ置き場の開閉扉工事について120万の予算がついたのですが、いざ新たに施工計画を考えと、ただの鉄製のレール付き開閉扉をを軽いアルミ製にして、レール式ではなく、吊り下げにするだけで、今年の見積もりでは150万をオーバーします。
たかだか、ごみ置き場入口の扉回収工事に150万は高すぎ、必要ない。
犬・ネコ・小動物が入り込めない程度でいいし、市の収集員が簡単に開けしめてできる状態にすれば良いのだから、緑ネットで開け締めが簡単な構造にすれば良いというのが男四人の理事の考えで、前回理事会の提案は審議継続でしたから、今回は予算が大幅に削減し、そのかわ夜間人感センサー付き・ソーラー電池の照明をつけることを提案しました。
簡単に決議出来るかと思いましたら・・・
参加されていた、御婦人から、「見た目が安っぽく、マンションの資産価値が落ちる・・・」
「ふざけるな婆さん、そんなもので資産価値が落ちるようなマンションなら、さっさと出ていけ」と心の中で叫んでいましたが、無事採決していたたきました
こんな、あんなで日曜日の昼、3時間の総会は終わりました。
私にはまだ仕事が残っています。
今年度の理事会との引き継ぎです。
次回理事候補四人と先月顔合わせたけは済ませておきました。
今回の引きつぎは同じ役目同士の引き継ぎです。
四名自動的に選出されたなかで、あみだくじで、四人の役目が決定しました。
新理事長・副理事長・会計・監査の四名への引き継ぎ
会計・監査のお二人の引き継ぎは要件はほとんどなく、年間をとおしても総会が一番まお仕事ですが、理事長と町内会担当副理事は、年間を通して毎月、仕事があります。町内会との窓口担当ですから、時に町内会館にいかねばならず、一番は末月一度の回覧板の受取と、マンション内52戸への回覧てす。
先ずほとんどのこのマンションの住民は町内会とか地域コミュニティとは無縁の存在で、町内会館があることも、ここの神社の祭礼、氏子であることもご存じなく町内会担当副理事が全ての連絡役になっており、四人の理事で一番大変なお役目なのです。
これらの重要ポイントを次の町内会担当副理事に説明してもまだ、今期の私の仕事は終わっていません。
今月52戸4グループに回した回覧板がまだ2グループ私の手元に戻ってきていないのです。
今月の回覧板には、必須とかかれて文書が添付されていました。
今年、新入学の小学生のいるか、いないか、回覧板係員の署名いり文書を次回、回覧板収集の際に求められているのです。
全4グルーブ分、私の手元に戻った時点で、私が署名して、次の町内会担当副理事さんにお渡しして、やっとお役目終了です。
やけやれ、これが最後で終了だ。
次は12年後、もう生きていないだろうが、カミさんはギリギリ8５才、やや可能性はある。
でも何とか誰かがきっと助けてくれるよ、なんくるないさ〜
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