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2022年05月04日

建物も住民も老いてマンション荒廃危機

先週の日曜日に私が住む53戸の共同住宅(とてもマンションなんて恥ずかしい言葉は使えない、使いたくない)の管理組合の年に一度の総会が開かれました。
事前に配られた管理を請け負っているM地所が作成した資料によると、私の二回目の理事のお務めは来年2023年に決定されており、来年一年は否応なしに参加するので、今回は欠席通知をだしました。
1階エントランスから見える今年の総会出席者は、遠目、ガラス越しからみて、理事の4人の他、M地所と、住民数名だけでした。
取り立てての議題はなさそうで、理事四名の引き継ぎだけだったのでしよう。

1983年以前建築マンション、管理不全の兆候16%
この日の朝刊トップにこのようなタイトルの記事がありました。
1983年に何があったのか?というと「耐震基準の変更」があった年です。

ここで気をつけなくてはいけないのは、竣工・引き渡しの時期ではなく、建築確認検査の受けた日なのです。
たとえ、それ以降の1983年に購入、入居した物件でも設計・着工まで二年以上かかっていた物件では、旧耐震基準で建てられている可能性はゼロではありません。
実は、退職して鎌倉に超すまで住んでいた、横浜新駅駅前の超大規模開発の第一期のマンションに入居したのが1983年でした。
ここ東戸塚の住まいを購入する時には、耐震基準ということは全く考えていませんでした。
特にここの駅前開発は、横浜市やら大物実力大臣が関わり、十数年に及ぶ大開発のモデルケースのような地域であり、施工は大手ゼネコンでした。
※私がずっとお付き合いしてきた所謂スーパーゼネコンではなく、土木部門の大手なのですが、一般的に信頼されている大手でもあり、設計事務所は私も知っている日本の一流事務所ですから、恐らくは新耐震基準で建てられていると思います。
既に私は売り払っているので関係なし・・

この住んでいたマンションを売却する際、私の住んでいた棟の一階に入っていた横浜では大手の不動産屋さんに相談した時2003年、ここの支店長は
「今は売り時ではないでよ、底値の状態です」
「資金的に余裕がありましたら、もう少し待ってみたら」
「今、お客さんの棟に数件の競売物件がでているのです」

と言いました。
確かに不動産バブル期(1996〜1991年前後)は、私の住む棟には、当時の横浜ベイスターズの選手が何人も投資用として購入していました。
購入時価格の倍近く値上がりしており、一般サラリーマンがかえる値段ではなくなり、住民の移動も激しかった時でした。
2003年退職する時、築20年のこの共同住宅は底値でした。
当時は自分のマンションを売って、戸建て購入を考えていた人々が、自分の住むマンションに買い手がつかず、二重ローン状態になるトラブルが続出していた頃です。
しかし、私の住むマンションは、最寄り駅から徒歩5分、都心まで40分という好条件でもあり、購入価格の75%の価格設定で売り出すと決めると、2日で売れました。

購入したのはJRに勤める独身男性でした。
その当時、私は最後の現場としてJR駅の中央監視システム改修現場を担当しており、お会いして話す機会があり、お互いに同じような職場なので「お互いに馬が合う」関係でスムーズに進みました。その時の彼との会話を今でも覚えています。

築20年を超す、鉄筋コンクリートの住宅を購入するのに「危惧」を抱いていたと云うのです。
地方出身で、独身、40歳の購入者の彼は、退職後には田舎に帰る予定だと云うのです。
自分が定年後の60歳の時に、今回購入する首都圏の築20年のコンクリートマンションはどうなっているのか?
20〜25年後、築40〜45年になるマンションは売れるのか?
現在の部屋の状況、管理状況を知りたいというのです。
立場は違いますが、同じような職種の彼は、私の部屋なかを見て、私が持っている管理組合の資料を見て、決断したというのです。
彼が、実際のに購入、引っ越ししてから、小さな「瑕疵」が2ヶ所ほどありました。
・水道蛇口締まりが甘く、軽く水漏れ
・トイレの鍵をゆるく、閉まりにくい

しかし、彼はこの程度の「瑕疵」を仲介・購入した不動産屋に訴えるのではなく、自分で修理してから、私に伝えきました。
彼は同じよう建設・エンジニアリングの仕事をしていた私に、いちいちこの程度の「瑕疵」を訴えるのは、「恥ずかしい」と云っていました。
その後何度か、私は元の家、彼が自分一人で内装工事した部屋に招待されるという、売り手と買い手としては珍しい関係を保っています。

築50年のコンクリートマンションの話題

TV報道で新橋の名物建造物黒川紀章設計の増殖するメタボ「中銀カプセルマンション」が明日から取り壊されると報じていました。
報道に寄ると、築50年だそうです。
私が南米から戻り東京でサラリーマン生活を始めたのが新橋で、当時26歳でした。
するとあの奇妙なサイコロマンションはあの当時2年目のもっとも注目されていた時期だったのです。

この時、あの私の横浜のマンションを購入したJRの男性の話を思い出しました。
あの横浜のマンションは今年で37年になるのはずです。
私は未だに歯医者さんは、昔住んでいたマンションの近くの医院に通っており、行く度に、昔住んでいた部屋を見上げています。
彼はまだ住んでいるろうか?結婚ししただろうか?
あのマンション全く変わっておらず、綺麗の外観のままです。

しかし、給排水設備、電気設備、通信設備、昇降設備、防水などは、かなり頻繁に手をいれてないと老化、劣化は進むはずです。
私と一緒にあの駅前マンションに入居された方々はどのくらい、現在も入居されているでしょうか?
月に一度程度ですが、元住んで街区で多くの顔を見知った方々をお見かけします。
あの駅前街区の両面バルコニー、向かい合わせで一つのエレベーターで計一棟に6基、平均平米数85mで、当時、神奈川県で最多価格帯が一番高額のマンションと報道されており、平均的な年齢層は、私達団塊世代よりも若干上、40代前半と見受けました。
一度だけ理事を担当した時の資料によると、ほぼ半数以上の方々は、東京都心の大企業にお勤めのようで、商社・金融・建築・など日本の経済界のセンターを歩くような企業の方々が多かったです。

となると、現在は皆さん今は後期高齢者となっているはずです。
新聞の見出しのような、「建物も住民も老いてマンション荒廃危機」はないでしょうが、広い85uのマンションとは云え、子供・孫との二世帯同居は厳しいはずです。
コミュニティも建物、設備も確実に老齢化し、管理費、修繕費も入居当初の予算編成に追いついているか?

老後の住まいへの引っ越し
私は定年退職後の住まいの引っ越し、移動をホームページ上で推奨してきました。
働くこと、子育て、貯蓄を主題としてきた住まいと、老後の住まい環境はおのずと変わってくるものてす。
海外ロングステイであったり、ほんの都会から離れた田園生活とか、小さいながら戸建て平屋、小さな庭のある生活、残された人生をどんな環境で過ごすかは人それぞれですが、もし少しでも余裕があったなら、働いき、子育てしてきた場所と、夫婦二人きりの老後を送る場所は別であったほうが、良いのではと考えいます。

日本のコンクーリート造りの建造物の建替え目安は50年のようです。

しかし、これは高温多湿の日本に限った話で、ヨーロッパでは築100年を超えた集合住宅は当たり前にあるのです。

そして老婆心ながら
定年退職後、廻り近所が煩わしい戸建てから、割りとドライ、便利なマンション暮らしに住み替えを検討に方へお伝えします。

価格的に中古マンション購入を考える時、築年数と、耐震基準の1983年と云う数字は一応の目安として頭の隅に入れておいてたほうが良いでしょう。
もしかすると、生きているうちに、購入したマンションの建替え案が発生する可能性もあり得るのです。

そして、戸建てではなかった、管理費・修繕積立金の金額と、できるなら管理組合の預貯金残高を調べることが出来たら良いのですが・・・
購入10年後に大規模修繕があった場合、1戸あたり最低100から150万前後の残高がないと、特別臨時支出が発生する可能性大です。


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posted by 西沢 at 07:00| Comment(0) | TrackBack(0) | シニアライフ