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2021年07月20日

マンション大規模修繕工事とついでに断捨離・終活

この鎌倉の新築共同住宅(5階建て52戸)に住んで17年になります
通常、分譲共同住宅(マンション)の大規模修繕は10年ごとと云われていますが、私の住む共同住宅では、10年目は販売主(デベロッパー)の瑕疵責任、負担による中程度の修繕のみを短期間で行いました。
一番金のかかる全面仮設足場なしで、屋上よりのリフトに移動し、ベランダの覆いなし、住戸の金銭的負担なしですませ、一番問題としたひび割れ、タイルのうき、屋上・ベランダの防水を処理し、共用部の塗装をしました。
17年経過した今年は、いよいよ本格的にやります。
しかし、各住戸の臨時の金銭的負担はなし、これまでの修繕積立の範囲内で行います。



マンションなど大型建造物の大規模修繕は10年に一度・・・というような常識論が巷にありますが、それは建設業界側の論理であり、絶対ではないのです。
個人の戸建てにも云えることですが、普段のメンテナンス、手入れ次第で、足場を組むような大規模修繕のスパンは伸びるのです。
そして、工事費用はマンションの戸数には比例しません。
普段、大手建設会社の大規模修繕の見積もりデータの元になっているのは、10階建程度の戸数100〜250の建物です。
当然ながら、共用部分が多く、共用設備のエレベーター・会議室・エントランスロビー・廊下・屋上も多く、広くなります。

私は、元、住んでいました横浜の新駅駅前大規模開発マンション群では二回、大規模修繕を経験しました。
工事は、このマンション群の開発、建設、販売を手掛けていたゼネコンの子会社ですから、ほぼいい値だったと思います。
が、普段からの管理費、修繕積立金は、かなり高めの設定をしていましたので、各住戸の臨時出費がないので、理事会・住民から特に大きな意見はありませんでした。
もともとこれらの管理費・修繕積立金は、販売主(デベロッパー)が決めたものを、管理組合がそのとおり実行し、大規模修繕工事もそのまま、施工した子会社の見積もりに相応してやったので、今、考えるとかなり高かった・・・と今は思います。
最後の大規模修繕の二年後に売却して、ここ鎌倉に越してきて17年、約20年前の工事費用(住戸単位)と、今回のここの工事費を比べると、この小規模マンションのほうがはるかに、各戸あたりを比べると安いのです。

横浜の大規模のほうが高かった理由として考えられるのは


・バブル期を経験してきた世代が多く、共同住宅の工事費にあまり関心がなかった。
・施工会社がデベロッパー・ゼネコン関連会社であった。
・共用施設・管理の為の施設が多く、広く、各住戸単位の工事費に負担をかけていた。
・相見積もりの段階から、この駅前マンション群を管理している系列会社が関わってきていた。
・当時の管理組合役員は私と同じか、少し上の年代でバブル世代の為、あまりお金にシビアでなかった。
・とりあえず、今の組合の積み立て修繕費の枠に収まり、この先の10年も行ければ良いと判断した。
・戸数が多いので、次に管理組合の役員を担当するのは何十年先で、あまり深くは考えていなかった。


たいして今回の鎌倉マンションのケースは


・52戸の平均年齢は50代で、比較的若く、働きざかり世代で、数字には厳しい
・5階建てと低く、足場・養生にかかる費用が比較的少なく済む
・住民が若く、各界の専門職も多く、ネット上からの専門的な知識は、以前の私の住んでいた横浜と違う
・全く独自のルートで相見積もりを三社からとった。
・戸数に応じて、共用施設が一般的なマンションよりも少ない。


 などの利点はありますが、欠点もあります。欠点は


・敷地が狭く、工事用車両の駐車は出来ない
・これによって、工事会社の詰め所も、資材置き場も外部になる。
・作業員の駐車場も外部となり、駅に近いので経費がかさむ。
・20年前の横浜と違って、現在の鎌倉のゴミ・廃棄物の処理は格段に厳しく、搬出・処理代がかさむ
・エレベーターはこの規模のマンションと比べるとたったの1基と少なく、工事には使えない。
・マンションがバス通りに面しているので、重機が使える時間帯はほぼない。
・横の道路からとなると、1.75倍のロング重機が必要になる。


マンションの大規模修繕を3回経験し、都内の大規模オフィスビル新築や、今最前線の生きたままのビルリニューアルを経験してきている私は、かなりの知識人となっているのです。

先週、施工会社の大規模工事説明会が行われました。

52戸の住民がいるのですが、集会室の椅子を数えると、半分以下の25椅子しかありません。
顔見知りの管理人さんに聞くと、管理会社「M地所」から役員・施工会社以外に25席用意するようにとの連絡があったようです。

土曜日午後14時の開始に10分前に行くと、私が一番目でした。
一番うしろの席に座り、会議が始まるのを見ると、どうやら私が最年長のようなのです。
入居した時に、ここのマンションの住民の若さは知っていました。
JR駅から徒歩9分、緑の公園、学校に恵まれた第二種中層住宅地区として、建物・外観・各戸の内装、設備はたいしたことのないのに線路一本先で売られていた横浜市の大規模・豪華マンションとさして変わらぬ価格を、若い皆さんは35年ローンを組んで買っていたのを知っています。

そして、この若い世代の相反して、私(当時56歳)よりも上の世代の方々10数名がいたのも知っています。ほとんどは、退職した会社員や、地元の個人経営者の皆さんで、地の利と環境と価格帯で購入されています。
当時(2004年)、マンションの価格が一番下っていた時代、鎌倉で東南に面した、平均80平米で4,000万前後ですから、投資目的もあったと思います。
若い世代が朝の6時過ぎから、東京都心に通勤するのでしょうか出かけて行く姿を窓から眺めていると、私達よりも上のご夫婦が、犬を連れて散歩に出かけたり、お二人で外車を立体駐車場から引き出し、出かける様を見ていました。
あれから、17年、ほとんどこれらの方々、ご夫婦をみかけめことはありません。
土曜日14時の第規模修繕工事の住民説明会には、若い世代だけで、私達のような高齢者世帯はいるはずなのに、参加していませんでした。

私が参加し、説明を聞きたかったのは
ベランダの防水、塗装、外壁目地補修、高圧洗浄についてです。
今回の工事予定では、全館足場を組み、寒冷紗で覆うことになっています。
我が家のベランダは、他のご家庭と違って、入居してから大工さんを入れて、ウッドデッキ仕様に変更しています。
当初、完璧、頑丈なウッドッキをめざしましたが、床面とサッシ出口の高さから、スノコ上の軽量なものになりました。これを作る時から将来10年先にこれらを一時的に撤去しなくてはならないことを考慮して、四分割出来るようにしました。
聞きたかったのは
・何時頃までに、撤去しなくてはならないか?
・撤去搬出したものの仮置場はあるか?
・何日間くらい、バルコニーは使えないのか?
解ったことは
 8月半ばから足場組立が始まり、シーリング工事が終わるまで11月半ばの3ヶ月、原則としてバルコニーは使えないそのうちの6日間・6日間・4日間と3回に分けて、洗濯物は干せない

こんな大事な説明会を、なんで全住民の半分いかしか出席しないの?
私が、これまで建設側の立場でいたせいかもしれませんが・・・
あの朝お散歩していた老夫婦の姿も見かけませんでした。

私の家のベランダが特別かもしれませんが、17年も住んでいれば、結構品物や、ゴミとして出せないものが仮置としてベランダに置きっぱなしになっている家庭は多いハズです。
我が家でも、これを機会に断捨離する予定です。
もう大きなスーツケース2つはいりません。国内用の二泊三日のスーツケースも一つあれば十分です。
捨てたいもの、処分したいものは沢山あります。
戸建てのお宅てしたら、収納・仮置する余裕はあるでしょうが、都会の80平米の高齢者二人家族とはいえ、20年近くなりますと、捨てたいもの
処分したいものは沢山あります。

この説明会の案内のなかに、「バルコニー不要物無償サービス」とありました。
しかし、よーく読んでみると
【廃棄出来ないもの】
・植木の土・家電製品・液体(油・塗料)・自転車・三輪車・タイヤ・大きなもの・生ゴミ・等
【廃棄出来るもの】
・植木鉢・物干し・その他バルコーニー内の上記以外のもの
つまり、行政のゴミサービスと同じなんです。

結局私は、この説明会を聞いてから、鎌倉市のクリーンセンターに問い合わせをしました。
結局バルコニーの床材は8分割して、粗大ごみとして指定日に取りに来ていただくことになりました。
一緒にリビングの照明シーリングライトや、スーツケース等も一緒に粗大ごみとして、もちろん有料でだすことにしました。


これを機会に、カミさんが困らぬよう、今年の夏は大断捨離を実行しよう。

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posted by 西沢 at 07:57| Comment(0) | TrackBack(0) | シニアライフ