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2020年11月24日

鎌倉の新築マンション、中古・マンション、中古戸建の値段

金曜日・土曜日の新聞折り込みチラシ・広告類で一番多いのは何か?
今でもそうですが、週末に多い折込チラシは、ユニクロと不動産広告です。
家の購入を考え始めている若いご夫婦は、週末に入ってくる不動産のチラシは気になり、必ず目を通し、一度見ておこうかと土日に出かけるのは、時代が変わっても同じ傾向にあります。
30代半ば、横浜の新駅駅前開発の共同住宅を購入してからは、金・土の新聞折込チラシの「持ち家プレッシャー」から解放されました。

あれから40年近くなっています。
最近、目に留まるのは、近隣の新築マンションと中古戸建ての売り出し値段とシニア向け分譲です。
現在、私の住む地域から徒歩10分の最寄り駅前では、大規模ショッピングモールビルとタワーマンションの建設が佳境を迎えています。
予定では来春でしょうが、コロナ禍でかなり遅れているようです。
このチラシには全く興味はありません。
理由のは・・・高くて手が出ない

平均価格帯が 72.37m2 / 3LDK / 78,996,670円からなんです。
72平米というと、現在の我が家からすればかなり狭い、とても子供二人のご夫婦の家庭ではすぐに手狭になります。
例え駅近、徒歩5分とは云え、住所は鎌倉市ではなく横浜市栄区笠間の立地で8,000万円もするの?いったい誰が買うのか、どんな人が買えるのか?不思議に思ってしまいます。

この話を昔の仕事仲間で、現在小さな会社をやっている友人に話したところ・・・
「現役を退いて、地元のNPOやらで、爺さん、婆さんばかり相手にしている、世の中から取り残されていくよ」
「今の30代のサラリーマンは、平気で5,000万、7,000万のローンを組むよ」
「お前んとこみたいな、中小企業の社員じゃ無理だろう」と私。
「そんなことないよ、俺のところだって中堅30代社員は年収500~600万にはなるから、ローンは組めるよ」
「6,000万、35年ローンって、一体毎月幾らになるの、とても高給取りのサラリーマンだって払えないだろうに」と私。
「先輩、35年、不動産担保の変動金利は何パーなのか知ってる」
「知らないけど、かなり安いとは聞いている、2~3パーぐらい」
「団塊オヤジは何にも知らないの、今、不動産担保の35年変動金は0.57%。だよ、返済は家賃とさして変わらないと考える購入者が多いんだ」
「俺たちの時は、住宅宅金融公庫で5.5%、市中都市銀行では8%だった」
ヘェーそうなのとネットで調べてみました。

6000万円のマンションは相当高い買い物と感じますが、はじめてマイホームを購入する30 代共働きカップルは「6000万円は高いけれど、手が出ないほどではない」と考える人が多いのです。
これは昨今の共働きカップルが、結婚後に新生活を賃貸マンションでスタートしたときに「共働きだから」と比較的高額な家賃の物件を借りており、マイホーム購入を検討する際はその家賃をベースに返済額を考えるからです。
たとえば6000万円の新築マンションで頭金を500万円入れ、5500万円の住宅ローンを組むとします。
変動金利0・625%、返済期間 35 年とすると、毎月の返済額は約 14万6000円。
家賃を 16 万円くらい払っている共働きカップルなら、管理費や修繕積立金を考慮しても「住居費は今までとそう変わらないから買える」と判断するわけです。


でも、ネットでも私たちも心配しているその他の経費、固定資産税や購入に関わる諸々の費用引っ越し代、新居への調度品・家具・家電等の心配について、アドバイスしています。
一番のリスクは、変動金利でこの低金利がいったい、いつま続くかと、グローバル社会における、日本経済の動向です。
誰が、このコロナ禍を予測していたでしようか?
サラリーマンの給与は毎年上がるもの、ボーナスは年2回、大事件でも発生しない限り、ある一定の額が入ってくる・・・はもう通用しないハズです。
私たちは子供がいない能天気な夫婦ですが、団塊世代のご夫婦には、40代の家を購入する子供がいるのが普通でしよう。
週刊誌の老後不安を訴える記事では「子供・孫への援助、投資をするな」と書かれているのが目立ちます。
確かに一時的には、子供が新居購入で困っているのを親は黙ってみているのは、心苦しいのは、子供のいない私たちでも想像できますが・・・

では中古マンションはどうか
私の住む地域に、最寄り駅から徒歩20分、築44年(昭和51)の環境の良い場所のマンションのチラシが入っています。

3LDK78平米の3LDK、リノベーション済。前述の駅前新築と同じ広さ・間取りです。価格は2,690万総戸数557所帯のビッグマンションで、となりは植物園、近くに大型ショッピングモールと地域で一番の大病院と小学校・中学校もあります。
駅前タワーマンションと違い、住所は鎌倉市です。
返済例もでていました
頭金なし、借入金2,690万、返済期間35年、変動金利0.525%で月々の返済は70,126円
管理費13,390円、修繕積立12,710円、自治会費1,000円 合計27,100円 
駐車場 空きあり、8,500円 固定資産税は予測ですが、年間10万程度(かな)
wifi環境無し、ケーブルTVなし、照明器具なし
その他の費用 仲介手数料不要(通常3%)、登記費用 など

駅前新築タワーマンションと比較する築44年とは云えかなり格安です。
どうして安いのか、TVCM「変わらぬものは、駅近の物件」ではありませんが、最寄駅より徒歩20分と云う足の便の悪さです。
実は、このマンション、私が鎌倉に越してきた17年前は1,000万円台前半のお値段でした。
直ぐ隣にショッピングモールが、前に大型総合病院に出来て、周辺には足の便が悪いのに、沢山のマンションが出来た地域で、駅からのバスの便も飛躍的に増えた場所で、急激に中古にもかかわらず、値段があがりました。

では、我が家はどうか・・・
築16年、高さ制限のある住宅地にある52戸の小規模マンションです。
頻繫に不動産会社の「売って下さい」「このマンション指名で買いたいお客様がいます」とチラシが入ってきます。
80平米オーバー、駅から徒歩9分、前は公園の好条件ですが、中古価格としては購入時と同じか、10%程度プラス程度です。
ちょうど、駅前新築と前述のリノベーションマンションの中間ぐらいの値段なのです。
80平米3LDKは、高齢者夫婦にとっては必要はなく、固定資産税・管理費・修繕積立の高さ、残す子供がいない私たちの立場を考えると、同じような駅近の中古のマンションに買い替えて老後資金を殖やすことも考えましたが、このご時世、そんなに大きな差額が発生しないことが分かりました。
築年数・部屋の広さ・駅からの距離・住まいの環境・地目など、住宅の値段、評価を決める物差しは沢山ありますが、一番の決め手は、購買者層の買いたい、住みたいという意欲と、実際に用意できる資金との折り合いのようです。
4,000万だして、築16年、駅近のマンションを買うか?

大手デペロッパー開発のひな壇住宅地の戸建て中古は

築26年の中古戸建、土地60坪、建物140平米、最寄り駅までバス15分、4LDK、2,680万円?
需要と供給のせめぎあいなのでしよう。

ちなみに、この2,680万円のローン計画がチラシに掲載されていました。
頭金50万円、その他手数料、登記料など別途必要で35年返済、変動金利(0.525%)都市銀行提携ローンの場合、月々の返済は70,000円だそうです。
80年代に鎌倉郊外の大開発は至るところで展開され、多くの大手企業のサラリーマンがあこがれの鎌倉の戸建てとして購入し、閑静な住宅街には小さなお店もあったのですが、購入者層は年老いていき、子供たちは最寄り駅までバスで20分、住宅街にはコンビニすらなく、だれも親との同居を拒み出ていき、高齢者のみが残る地域となりました。
鎌倉の大手デペロッパーの開発した南向きひな壇住宅街でさえ、土地60坪、建物140平米の住宅が2,680万と云う値段なのです。

駅前新築高層マンションの8,000万円
築26年、駅からバスで20分、の戸建て2,680万円
築41年、徒歩18分の大型中古マンション2,690万円
築16年、駅から徒歩9分のこじんまりした5階建て、我が家は幾らぐらいが妥当なのでしょうか?


結局のところ、地方出身の都会で暮らし、子供のいない、親族・兄弟とも縁が薄い夫婦の場合、私が先に逝き、カミサン一人になり映画「おらおらでひとりいぐも」のような生活を20年続ける資金は何とかあるものの、最後は唯一の財産であるこの家だけが残ることになるでしょう。
今、考えてもその後のことは誰にも分からない・・・それでいい私たち二人はそう思っています。

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団塊世代の海外ロングステイと定年後の過ごし方
posted by 西沢 at 06:00| Comment(0) | TrackBack(0) | シニアライフ