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2021年09月28日

定年退職後の住まい マンション大規模改修工事進行中

現役時代21年間住んだのは、駅前大規模マンション群

現在の住まいは、退職した年の翌年2004年の3月に入居し、今年で17年なります。

それまでの現役時代の住まいは、同じ横須賀線沿線の横浜市内の新駅駅前大規模開発の第一期のマンション群でした。
まったく何もない所に当時の政商とJRの手により新駅を造り、駅前の広大な土地は中堅ゼネコン会社一社の手により開発が行われた、昭和の時代末期、バブル前最後の大プロジェクトでした。

現役時代は毎日都心あるいは、都内の建設現場に早朝から通い、帰宅は最終便、深夜、タクシーは当たり前の時代でしたから、初めて購入する新居は立地が最優先でした。
駅から徒歩5分の駅に最も近い第一期マンション群を購入しました。
この駅前マンションで21年暮らしましたので、大規模修繕工事は2回経験しています。
管理組合理事会の役員は最初の10年目に経験し、10年毎の大規模修繕工事に少し関わりましたが、工事会社は、まだこの駅前開発をしている中堅ゼネコン会社の子会社で、見積もりも、施工内容も、検査も全て、お任せでした。

特に、私は日本の建設業界の中心に近い環境の場所で仕事していました関係で、このような民間、それも住宅設備に関しては素人も同様であり、そして考え方、姿勢は、どちらかと云うと施工者側に近い立ち位置でしたので、全て施工側、管理会社にお任せでした。

2004年、退職一年後、現在の住まいへ



現役時代は、家にいるより現場事務所いる時間のほうが圧倒的に長く、多いので、住まいは便利さが最優先でしたが、退職後は違います。
圧倒的に自宅で過ごす時間が多くなりますので、便利さ、快適さ、過ごしやすさ、自然環境、そして最後には必要となるであろう、医療機関を考え、現在の地にしました。
知り合いは、それだけの金額ならもっと湘南の海よりとか、鎌倉の古都の雰囲気がある場所とかあるのではと、云いましたが、私達はまだ50代半ば、まだまだ行動的で頻繁にたびに出るので成田空港・羽田空港への交通ルートとか、鎌倉らしくない庶民的な駅前商店街とか、デパートの便利さと日本有数の基幹病院の立地に惹かれて児童公園を正面にみる立地のこの小さな共同住宅のこの部屋を選びました。

2021年、入居17年目の大規模改修工事



51世帯、5階建ての小中規模共同住宅の工事は、以前住んでいた大規模マンション群とはだいぶ違っています。
先ず、一般的に10年ごとに行うとされている、共同住宅の修繕・補修工事ですが、10年毎というのは、建設業界が云っている希望であって建物の状況によって当然異なるのです。

この51戸の入居者の大半は30代から40代の若い世代、初めて住宅を購入する世代で、他の6戸は私達と同じような退職シニア或いは、ご近所にお住まいのお金持ちの別宅、あるいは子どもたち用として購入されていたようです。
9年目の管理組合理事会のメンバーは全て30~40代、商社・金融・建築設計に精通した若手が揃い、10年目の大規模修繕に先立ち、マスコミでも有名な建物の瑕疵の関しての専門家の手をいれて、先ずは、販売・引き渡し時の図面と現状の調査から入り、最終的には10年目の修繕工事ではなく、販売したデベロッパー負担による瑕疵補修・設計図と違う部分の補強工事となり、一番金のかかる足場は設置せずに、屋上からのゴンドラで行われました。

今回8月半ばから12月末まで三ヶ月半の大工事スタート



現役時代に住んでいた12階建のマンションの場合、当然足場が設置され、黒い寒冷紗、シートで覆われ、暗かったのを覚えていますが、今回の場合、時代が変わったのでしょうか、外からみるとかなり暗く覆われているのに、室内からみるとさほど気になる暗さではないのです。外側の公園の緑もごく普通に見えます。
しかし、今回の工事と前回経験した、駅前大規模マンションの現場の違いは、敷地の広さと道路なのです。
以前のマンション群は駅前といえ、開発計画の時点からの土地利用なので、駅前と云うのに敷地内は広く、緑の木々、植栽も多くあり、一般自動車がとおる道路側にレンガ敷きの歩道があり、ゆったりとしていましたが、現在の我が共同住宅の私の部屋のベランダ側は二車線の専用歩道のない、そして3~5分おきに路線バスが通る交通量の多い道路であり、建物の裏側は狭い土地を利用しての立体駐車場となっているのです。
現場事務所、作業員さんの更衣室・休憩所・工具置き場の設置も困難で、ゴミ置き場に仮設トイレと水道を置くのがせい一杯の環境です。
どうしても、足場工事や機材の搬入で、交通整理・監視ガードマンを3~4人置かなくてはならないようです。
作業環境的には、都心の大型ビル建設現場と違って、一般の方の普通に生活している環境に近い?或いは近接しているので、民間マンションの大規模修繕工事は
の監督、責任者は大変だな、つくづく思っております。

工事に取り掛かる前にベランダの整理

工事着工一ヶ月前に集会室で施工会社から工事内容の説明とお願いがありました。
一番懸念していたとおり、現在ベランダに置かれているものは、付属設置済みの物干しセット以外は全て、着工前に片付けて、撤去して下さいと云うお願いです。
これは、過去に2回マンション大規模修繕工事を経験していますので予測はしていました。
一般的な戸建ての家と違い、各戸のベランダ部分は共用部、外廊下と同じ区分、扱いなのです。
※我が共同住宅ではベランダは共用部にあたるので、喫煙は禁止されております。

画像に有りますように、私の部屋のベランダは入居直後、大工さんを入れてウッドデッキ調にしました。
現役時代と違って自宅にいる時間も長いし、横浜のマンションの場合、ベランダから景色は、駅前のマンション群でしたが、ここでは緑に囲まれた谷戸の公園が正面にあるのです。
しかし、作る際には将来、大規模修繕工事が入った時に、一時的にしろ撤去・搬出をしなくてはならないので、手で運べるだけの大きさに分割設置しておきました。

しかし、工事が終るまでその搬出したウッドデッキを仮置きする場所もなく、日頃の手入れが行き届いていなかったのか、17年で一部腐り始めてていたのと、次の10年まで私達二人が元気でいられるかの自信がないので、この工事を機会におもいきって撤去・処分することにしました。
綺麗サッパリとなり、これでカミサンが一人になった時でも、憂いはないでしょう。
各家庭のペランダには17年間育てた、鉢植えや、野菜のプランター或いは、夏の間の日除け・カーテン代わりの朝顔・ゴーヤなどがあったのですが、全て撤去の予定でしたが、工事会社との話し合いで、駐車場に仮置場を設置しました。
しかし、水やりなどのケアは持ち主ご本人の責任は、当たり前となりました。

工事が始まって一月半、騒音の真っ只中

マンションの大規模修繕工事とは何をするのか
・サッシ、ドアーなど建具まわりのシーリング撤去、新規打ち直し
・外部タイルの浮き、ひび割れ調査、張り替え
・共用部、屋上の防水工事
・バルコー、共用廊下立ち上がり壁のウレタン塗膜防水
・バルコー、共用廊下立ち上がり壁のひび割れ補修
・建物全体の汚れを高圧洗浄
・全館の鉄部塗装  等など

工事期間はほぼ100日です。
これらの費用は51戸の住居の17年間の修繕積立金の範囲で賄います。
この共同住宅は販売当初、各10年ごとの大規模修繕にあたっては、臨時に徴収すると云う規約がありましたが、少しづつ修繕積立金を増額したり、節約したりして今回は、臨時徴収せずにすみました。
現在の私の住む共同住宅平均80平米強の一戸あたりの管理費は修繕積立を含み40,000円です。
以前住んでいました横浜駅前マンション群からすると25%程度安いです。
以前住んでいたマンションは個々の棟の経費、各街区の、全街区の共用部の経費が必要なのと、街区全体の敷地が広く植栽の経費、固定資産税の経費などが多額でした。
しかし、現在住んでいる共同住宅は、低層51戸と小さいのでエレベーターは1基のみ、集会室もそれほと広くもなく、シンプル機能優先で応接セットがひとつあるだけで、全体的に経費・維持費がかからない仕様となっています。

過剰な共用設備・エントランス・客用ルームはいらない
都心の高層マンンションのような、豪華なロビーや、お客様用の施設、年にそう何回も使わない集会施設、スポーツ施設などは、退職後にシニア世代が住む住宅環境としては全く必要ありません。
二年後に二回目の管理組合役員の番がやってきます。私の立場としては、現在の修繕・大規模工事積立金で10数年後に備えられるかどうか試算となるだろうと考えています。

メデイァなどによると、共同住宅・マンションの管理会社が、管理組合からの業務委託を拒否し、修繕計画が進まないとの報道がありました。
・管理会社から「管理委託契約を更新しない」と言われた
・管理委託費の値上げ拒否したら、契約の更新はしない云う
・管理委託契約の更新拒否!?マンション管理業界の人手不足


こんな記事が新聞・ネットを賑やかす時代なのです。
理由の一番大きいのは、このような大規模修繕工事で管理会社の推す、施工会社を使わず、管理会社じたいを監理として採用せずに、管理組合だけで独自に工事をやるケースが増えてきているのです。

何故、管理会社が次の管理契約を拒否するのか
理由は
大規模修繕工事や、日々の修繕工事の費用のなかには、施工・修理・取替費用の一部は管理会社の経費が含まれています。
それらがないと、管理会社は経営的にキツイと云われています。
その理由の一つとして、以前までなら給与の安い定年退職者はいくらでも集まったのですが、65最定年、再雇用の義務化により、マンション管理人のなり手が大幅に少なくなっているのが一つの理由
もう一つの理由
マンションの住民の高齢化により、管理費の値上げ拒否、必要な工事、補修の先送りが多く、管理会社の収益が悪化傾向にあるのです。
私達団塊世代を考えてみれば明白です。
30代半ばで、大型マンションに入居した団塊世代は現在、73,74,75歳となり、多くはマンションなどの管理組合の理事役を仰せつかっている人が多いです。
これら高齢者が主流の管理組合では、値上げとか、大きな工事は敬遠する方向に流れるのは自然なのです。
若い、管理会社の担当者と云えば、高齢者からみればできの悪い昔の部下以下、昔の下請け業社の社員のように接する高齢者もいて、管理会社若手が辞めていくと云う話もよくあるそうです。

「修繕積立金の残高が少ない」「値上げができていない」マンションが多くなり、このままでは
団塊世代の終活として、自分まわりだけでなく、マンション住まいならこの住まいの行く末、終活まで見据える必要があるようです。


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posted by 西沢 at 07:35| Comment(0) | TrackBack(0) | シニアライフ
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