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2020年12月09日

マンション管理組合理事会役員が巡ってくる

私の住む共同集合住宅(マンション)は来年の3月で、新築入居2004年から17年目を迎えます。
52戸の中規模集合住宅で、管理組合の役員は4名です。

理事長 法的に住民を代表する役職 実印・銀行通帳を預かる立場

副理事長 町内会・地域行政担当窓口

会計 出納業務担当(実際には管理会社窓口)

会計監査 会計監査担当、なんでも屋的な業務

四名が住戸の順番で自動的に廻ってきて、役職は互選となってますが、結果的にはくじ引きで決めています。

役員が廻ってくるのは単純計算すると52÷4で13年に一度の計算ですが、理事役員は、実際には現在住んでいる所有権がある人に限られており、賃貸の人は管理組合に所属していませんし、所有権があっても現在住んでない方も、管理組合理事にはなれない規約になってますので、13年よりも若干早く廻ってきます。

先月、来年からの管理組合役員の予定表が廻ってきました。
予定スケジュールから、私が理事をやらなくてはならないのは、再来年2023年の3月からです。
ひと回りするのに、12年。計算よりも1年早く廻ってくることが解りました。
ほっとしたのは、私が理事会役員の時に、大規模改修と云うマンション理事会の一番の大仕事の年でないことです。
私たちの共同集合住宅は2004年、入居・引き渡しですから、マンション業界で云われている10年毎の大規模工事・補修は、2014年、2024年となり、私が理事の時に、翌年の基礎計画・予算・施工業者・監理会社の選択、管理会社との折衝、打ち合わせをしなくてはいけない訳だったのですが、私たちのマンションは、最初の10年目の大規模補修工事をしませんでした。

マンションの改修・補修工事は10年毎、と云われていますが、その根拠は実はないのです。

建設業界が自分たちで勝手に決めたルールで何が何でも、10年目にやる必要は全くないのです。
入居9年目、2013年の理事会役員のなかに、大手設計事務所の社員がいて、提案してきました。
先ずはプロの目で、10年目の瑕疵検査をしましょう。その結果に基づき、補修・改修工事をいつ、どういう形でやるか決めましょう、と云う決議がなされ業界でも、メディアでも有名な設計監理事務所に調査を依頼しました。
その結果、施主(販売会社○○地所)・施工会社(大阪の中程度ゼネコン)の竣工検査の内容と、現況に明らかな不備、手抜きがあることが判明し、まずこれらを10年目以内の無償保証期間に済ませる工事をしました。
その結果として、通常20年目としての大規模補修工事は、竣工してから17年目の来年2021に行うことになった訳です。

私が、最初の管理組合の役員を仰せつかったのは、2011年の年でした。
2011年の理事会役員の時をよく覚えています。
私たちの共同住宅は7年目、まだ大きな修繕や、瑕疵もない時期で、この年なら理事会役員はたいした仕事もなく楽だろうと思っていましたが、2つ大きな仕事がありました。
1,春に起きた東日本大震災による、自分たちのマンションへの影響の調査と、これからの大災害に対する対応と計画の策定
2,地デジが始まる年で、私たちのマンション内部はすでに対応出来ていましたが、私たちのマンションは、中層建築物として建設当時、近隣低層戸建てへの電波対策が義務化されており、私たちのマンション屋上に有線分配用のアンテナがあったのです。

自動的に順番で選ばれた4名は
当時63歳の私と、他3名は30代〜40代の働き盛りで、その内の1名はご主人男性が多忙で出席が難しいと、奥様が出席されていました。
くじ引きで私は、副理事長として、地域の町内会を担当していたのですが、新役員会がスタートして半年で、理事長役の40代の方が転勤となり、副理事長の私が兼任となってしまいました。
震災後のマンションの瑕疵調査は、すでに理事長が率先して行われおり、中規模マンションの今後の大震災・災害などに対する策定計画は、管理会社内で行われており、ひとまず安心でした。
私は地デジ対策に専念しました。
webプログラマーでも有り、どちらかと云うと専門家的立場でしたから、全て私にかかってきました。
先ずは、竣工当時の図面を見て、私たちのマンションのアンテナから配分している戸建ての数、場所を調べました。
次に、これらの戸建ては本当に私たちのマンションからの有線でTVを見ているのか?
もしかしたら、地元の鎌倉ケーブルTV(現Jcom)でみてるかも知れない。
もうひとつ疑念は、政府・NHKは、関東全所帯地デジ放送が受信できるように、努力しているとの報道です。
それなら、現私たちのマンションからの有線ケーブルがなくても、大丈夫なんではないか?と考えました。

そこで兼ねてからお付き合いの地元ケーブルTVとJVを組んで、これらの問題解決にあたることにしました。
実はこの時期、地元ケーブルテレビ局は地デジ対応として、インターネット回線と抱き合わせ営業でこの地域を廻り始めたのです。
先ず、私たちのマンションの屋上でどの程度の強さ地上波デジタル信号を受信できるか、調べました。
その結果、やはり山影、谷沿いでは電波状況は若干落ちることが分かりました。
次に私たちのマンションケーブルで本当に現在TVを見られているかの戸建て調査ついては、ケーブルTV側のアドバイスがありました。
私たちマンション側で動くと、全ての影響がマンションのせいにされ、全ての経費やら保証を要求される可能性があるので、ある程度の調査費と云う名目で処理していただければ、全て自分たちが営業を兼ねてやります、との回答を得てスタートしました。

結果は
私たちの屋上からのケーブル配線はゼロになりました。
この当時、近隣には多くの古いアパートが点在していたのですが、現在一つもなく全て、小ぎれいな2階建てのカタカナ名のマンションになっています。
戸建ての一部は、予想通りインターネットと一緒にケーデルテレビ局と契約しています。

来年の春過ぎから大規模補修が行われます。
10年目の瑕疵補修の時は足場を組まず、必要な時には、屋上からのリフトと住戸内通過ですませましたが、今回は足場を組みます。

5階建てですから、そんなに大規模の足場を組む必要はないと思われますが、作業員の安全とコロナ対策で、出来るだけ、住民との接触を避けるのが狙いだそうです。
私と同じフロアーの2つ隣の女性が今回の理事会役員となっています。
元々、お年寄りの実父のお住まいで介護の為に住まわれていたのですが、お亡くなりになり、現在お一人でお住まいです。
2つ先のドアに20年近くお住まいになっていますが、お顔をみると解りますが、一度もお話したこともありません。
お名前も定かではありません。
私たちのマンションでは、郵便受けにも玄関にも、表札をだしている人は少ないのです。

今回の理事会役員選出名簿を見てカミサンは
我が家が次の理事会役員をやらなくていけないのは、2036年ね。
貴方は88歳ね、生きていて頂戴、私はそんな役員なんて絶対にやりたくないから。
私、「77歳が喜寿だから、88歳って何ていうんだっけ?」
カミサンは「米寿」だとおもう。
私「そりゃ無理だ、99%ない、そんなシミュレーションもしていない」
カミサンは その時私は85歳だから、役員・理事は免除してもらえるわ。
私「そう願っています」

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posted by 西沢 at 06:00| Comment(0) | TrackBack(0) | シニアライフ
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