定年後の過ごし方、生き方

住まいの長生きリスクと対策、戸建てと集合住宅別に対策を考える

家族と暮らした大切なマイホームも老後に大きな問題を抱える時が必ずやってくる。
住まいにまつわる長生きリスクについていろいろ考える年齢になってきている。

団塊リタイヤ世代の場合、終の棲家と考える持ち家は平均すると40年を超えているかと思われます。
持ち家であれば修繕費や固定資産税などの税金、賃貸であれば家賃などの費用負担が亡くなるまで続きます。
持ち家が老朽化すれば思わぬコストが生じることもあり、長生きにする限り住まいにかかるお金に向かい続けなければなりません。
築年数は戸建ての場合特に多額の出費となるのが屋根や外壁、そして水回りを含む大規模リフォームが近々の課題だったはず。

マンション・共同住宅のような鉄筋コンクリート造りに比べて、劣化が早い木造住宅は想定以上に早く修繕のタイミングを迎えるし修繕箇所も多くなりがちです。
工事見積もりをみて途方にくれる人が少なくないのが昨今のご時世です。
一方、修繕積立金の徴収がある分譲マンションと異なり戸建てでは自ら蓄える必要がありますが、大きな修繕は費用も膨らみがちになります。
退職・リタイヤ資金予算に、どの程度終の棲家予算がき見込まれているか？
少しでも負担を軽減する策はあるのか？
建設業界に属していた経験から、安く抑えるには、壊れる前から日常のメンテナンスを欠かさないことが最重要で、壊れたら直す交換するのではなく劣化が軽微なうちにピンポイントで補修するなど予防的な処置を続けることが長期的に大きなコストダウンとなります。

高齢化によるバリアフリー対策も必要に

築30年を迎える木造住宅はバリアフリー非対象の物件がオーク玄関の上り口などの段差や急な階段は住人の高齢化と同時に住まいのリスクに変わっていきます。
段差につまずいたり階段を踏み外すなど転倒しそれまで元気な人が要介護状態へと急転することは珍しくはありません。
自宅に住み続けるなら手すりの設置や自宅内の段差を解消するなど早期の対策が必須です。
バリアフリー工事に補助などがある自治体も多く公示前の確認が推奨されています。
専門家が指摘する脳は立地のリスクといいます。
日本の都市計画上駅周辺に商業施設やマンションが集中する傾向があり戸建ては駅から離れた郊外の立地になりやすい特徴があります。
閑静な郊外での生活は高齢になり車に頼る生活が難しくなると一変します。
スーパーや病院など日常生活に欠かせない外出でもおーきな不便が生じるのはマグまぬがれないからです。
そうした状況を見据え利用施設までの車や自転車に代わる交通機関や徒歩経路所要時間などを予め把握し元気なうちから徐々にマイカーに頼らない生活を始めておくのが基本です。

戸建住宅の局面する問題と内容・対策を考える

多額の修繕費用が発生するリスク
多額の費用が発生する
木造住宅は痛みも早く築30年超では屋根や外壁を含む大規模修繕で1000万以上かかることもある
対策
定期的なメンテナンスとピンポイントの修繕、補修を重ね建物寿命を延ばす。

室内事故のリスクが上昇する
室内事故リスクの上昇
バリアフリー化されていない古い住宅でわ僅かな段差で転倒骨折し要介護の引き金となりうる。
対策
早めに手すりの設置や段差解消のリフォームをする費用の補助助成を行う自治体もあるので要確認

買い物通院が困難になるかもしれないリスク
買い物、通院が困難に
戸建住宅は中心部から離れた立地が一般的車や自転車の運転に支障が出ると買い物や通院が困難になる
対策
代替えの交通手段を確保する日常使う施設スーパーや病院などまでの徒歩経路所要時間をあらかじめ把握しておく

マンション・集合住宅の場合

高速階住民の難民化
3階建て以上でエレベーター未設置の物件は重量物の配送や家電の搬入に料金加算されることも選択あり、外出が億劫になると孤立化も懸念される。
また住民自身が健康状態の悪化などにより、外出を控えがちになるというデータもあり、特に高層マンションなどに住む場合、高齢になるほど低層階を選択する人が増えているという。
対策
同じ建物の低層階に空きがあれば転居を考える

修繕積立金管理費の高騰
住民の減少により修繕積立金が枯渇あるいは、大幅値上げや一時金の徴収に踏み切るマンションが増加中、人手不足を背景に管理費も上昇傾向にある
対策
負担があまりに大きいと判断した場合は売却転居も選択肢に入れる

スラム化で資産価値が低下するおそれ
修繕詰めた積立金の枯渇管理費の抑制で廃墟化が進めば景観だけでなくゴミ出し問題をはじめ風紀の乱れが生じやすく資産価値の低下につながる
対策
住み続けるかあるいは転居するかお早めに決断する

建て替えなどによる立ち退きが発生する危険
建物の老朽化による建て替えが発生する可能性法的には最低六か月の猶予が定められているが限られた時間で転居先を探すのは困難
対策
賃貸の場合、貸主オーナーに金銭的な補償の積み増しを交渉し少しでも好条件で退去するのが現実的

共通、戸建て或いは集合住宅の場合
認知症発症リスク
自宅の名義人が認知症になり判断能力を失うと売却は極めて困難になるケースが多い
対策
元気なうちに家族信託で財産の管理や処分の権限を子供などに万一備える。

売却できないリスク
住宅ローンがあり残債が売却額を上回る場合は差額を貯金で補うことになるので要注意
対策
売却時の仲介手数料を含めてある程度の手元資金を確保しておく

引っ越しができないリスク
金銭リスクやトラブル発生を警戒し高齢者の審査はどうりにくいのが現状
対策
高齢者や要介護者でも入居可能な物件をあらかじめ探しておく公営住宅への入居も選択肢の一つ

実家じまいを参考にして終の棲家を考えてみる

以前朝日新聞の「朝日新聞Ｒｅライフフェスティバル2024春」で、タレントの松本明子さんが『直伝! 幸せな「実家じまい」のすすめ』と題して講演。
だれも住まなくなったふるさとの実家を維持し続け、25年間で1800万円以上もかかった失敗談を語りました。
「実家じまい」を決断してからの大変な道のりも明かし、「両親が元気なうちに、少しでも早く家族で話し合いをしましょう」とアドバイスしました。

夢のマイホームだった、こだわりの実家
　生まれ故郷、香川県高松市の実家は、サラリーマンだった父が宮大工さんに依頼して建てた夢のマイホームだったんです。
昭和47年（1972年）築で高松市内から8、９キロぐらい離れた山の中腹に建てました。純和風の日本家屋平屋建て、天井のところに欄間を掲げていたり、床の間があったり。洋間もあって6DKでしたかね。100坪弱だったと思います。
20代後半ですかね、私も「やっとこれで親孝行ができる」と思いました。定年退職になった父親、そして母親を香川県から東京に呼び寄せて、3人での賃貸アパート暮らしが始まりました。兄も上京して家庭を持っていましたから、その頃から香川に残してきた実家が「誰も住まなくなった家」になってしまったんです。

「実家をたのむ」 父の遺言がずっしり肩に
　実家は、父がこだわって庵治石というとても良い高級な石を運んできて庭に置いたり、石垣を作ったりしていました。
母親も日舞を習ってましたので、和室でいつも着物を着てレコードをかけながら練習していました。私のためにピアノを買ってくれて、父がこだわりの応接間を作りました。ステレオにはマイクをつないで、レコードに合わせて私が歌の練習ができるようにと。
にぎやかなことが好きな両親でした。そういう思い出がいっぱい詰まった実家でしたね。

東京に出てきた両親も「いずれは老後、また夫婦で香川の方に帰って、のんびり過ごすために実家をそのままにしておこう」、はたまた「娘の仕事もいつ何があるかわからないから、実家さえ残しておけば娘のためになるんじゃないか」と思ったようです。
家族だれもが実家を片付ける、処分するなんていうことを全く口に出さず過ごしていたんです
これだけは助かったのですが、父親は元気なうちから公証役場に「実家は明子に託す」と書類を残してくれていたので相続でもめたり手続きで困ったりということはありませんでした。

37歳のときだったと思います。父親が東京でがんを患って他界するんですね。そのときに病床で私の顔を見ながら、実家が気がかりだったんでしょう、
「香川に残してきた実家をたのむ」と言われてしまったんですよ。その言葉がずっしり肩に重くのしかかっていて。この言葉を聞いて、「実家をなるだけ綺麗（きれい）に、できる限りのことをして維持していこう」と心に決めた30代でした。
25年間で1800万円以上　空き家は存在するだけでお金がかかる
実家の維持費以外にも東京の自宅のローンなど、かなりお金がかかったので「怒濤（どとう）の節約生活」でした。

ちょっと節約すれば香川の実家の維持費がまかなえるかな？

のではないかと思っていたんですが、空き家というのはただ存在するだけでお金がかかってしまうんですね。
ふりかえって計算しますと、（空き家になった）実家を維持し続けた25年間でかかった費用は……ざっと1885万円。どうしてもかかってしまうのは税金です。固定資産税がかかる。光熱費、水道代もです。
夜遅く実家に戻ってもすぐ電気がつくように、すぐ水が出るようにと電気や水道代はずっと払いっぱなしでした。
そして保険。火災保険、それから地震保険、これも最高のランクのところに入っておりました。
空き家からぼやを出してしまうと、お隣さんに火の粉が飛んで迷惑がかかってしまいます。

中略
あと実家が四国で、私の生活基盤が東京だったので交通費も馬鹿にならないんですよね。
やれ片付けだ、やれ掃除だということで、飛行機を使うと往復6万円、新幹線で行っても4万、5万円かかります。
車で行っても片道11時間、往復22時間で１日仕事。宿泊代も移動費用もかかります。
それでも実家は手放せなかった。
父からの言葉があったのと、４年後に母も亡くなって本当に人生の道しるべを見失ったと落ち込んでしまいましてね。
両親の介護に子育て、仕事。もういろんなことをやらなきゃいけないので「実家じまい」が後回しになってしまったんですね。
家を手放すまでの25年間で1885万円かかってしまいました。

いよいよ実家じまいを決断　査定額にびっくり
これは専門家に査定してもらおうじゃないか」と建築の専門家を呼びまして、わくわくしながらお願いしたんですね。
そうしたら「価値は200万円です」と……。がく然として、ひざから崩れ落ちてしまいました。
「どういう内訳なんですか」と問い合わせたら、日本家屋は25年以上経ってしまうと、上物の価値って0円になるんですって。
「松本さんの家は土地の値段だけ、それも昭和40年代は経済成長期で土地の坪単価が上がっておりましたが、
現在は一坪の価値は10分の1に下がっております」と・・・・

後略
詳しい講演内容詳細は朝日新聞Ｒｅライフフェスティバル2024春をご覧ください

このお話は私達団塊シニアにとっても大変参考になります。
特に、子供のいない、夫婦二人切り、二人ともに地方出身者で関東首都圏には、ほとんど交流のない、甥っ子・姪っ子だけです。
自宅を終の棲家にした後、どちらか一人・・・99%カミさんは一人きりで旅立つていくのでしょうが・・・如何にカミさんに負担がかからない状態にして置くのか、考えています。

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