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2023年03月15日

退職・老後の生活、終活の成功と失敗の境界線 

週刊誌の特集記事編集部は、退職年金シニアが気になる記事を作るのが上手だ関心しています。
私達退職シニアが気にしている話題・不安を定期的に掲載してきます。
今回は前回のポストの記事に引き続き残っていた気になる記事を斜め読みしてみた。
■ 大人気の「リバースモーゲージ」支払いが減る人・家を失う人
■ 戸建を売って引っ越ししたマンション ダウンサイジングの落とし穴
■ 終の棲家老人ホームに入居して「馴染める男」と「嫌われる男」


■ 大人気の「リバースモーゲージ」の知識・理解は
・単純に、今、住んでいる家を担保にお金を借りる。
・その資金は、生活費として使って構わない。
・そしてずっと死ぬまでその自宅に住み続ける。
・借りてる融資の金利分は死ぬまで払い続ける。
・亡くなったら残債はゼロになる。

こういったイメージをお持ちの方が多いと思います。
老後の生活費の捻出が怪しくなったら、リバースモーゲージという方法がある、云われ続けてきました。
しかし、本当にそうなのか?
リバースモーゲージには色々な利用条件があるはず、正しく理解しておかないと後でこんなはずではなかったということになりかねないと、記事は警告しています。

そもそもリバースモーゲージとは?
リバースは逆の、モーゲージは住宅ローンという意味、逆抵当融資とも云う。
リバースモーゲージは一般の住宅ローンとは逆に、不動産を担保に分割融資・一括返済する仕組みで主に自宅を担保に融資を受けるシニア層向けの融資です。

融資の際に金融機関や公的機関が用いる評価額に応じて、だいたい評価額の50〜80%程度を上限に融資を実行してもらえます。
受け取り方は2種類あり、一括で受け取ることも可能ですが、定期的または必要なときに適宜受け取ることも可能です。
返済は、余裕ができたときに返済することもできますが、契約者の死亡時までに返済が完了しなかった場合は、担保にした不動産の売却をもって返済することになります。
シニアの場合、定期的な一定の収入、年齢の面でお金を借りることが難しくなりますが、リバースモーゲージを活用することでお金の借り入れが可能になるケースも少なくありません。
昔からあった制度ですが、20年ほど前から東京首都圏では、旧東京相和銀行が破綻して、台湾華僑系が引き継いだ第二地方銀行、東京スター銀行が営業を再開し、このリバースモーゲージを広く社会に知らしめたと云われています。

住宅ローンとの違いは?
返済義務があるという点で、リバースモーゲージと住宅ローンは同じような位置づけに感じられますが、実際はまったくの別物です。
住宅ローンは指定の期日までの返済義務がありますが、リバースモーゲージは契約終了時または契約者死亡時までに融資額の返済がなくても問題がないためです。
代わりに不動産が売却されるため相続はできませんが、必ずしも契約者が現金として返済する必要はありません 

リバースモーゲージの条件
リバースモーゲージは、シニア層なら誰でも利用できる金融商品ではありません。
利用する場所で異なりますが、利用条件が設けられています。
まず、利用条件で優先して確認したいのが年齢による条件です。
一般的には60歳以上80歳未満が多いですが、年齢条件がより厳しい場合もあります。
次に、資金用途。
金融機関でのリバースモーゲージの場合、多くは自由にお金を使える条件ではありますが、一部住宅の改修のみなど利用目的が限定されることもあります。
もう1つリバースモーゲージの利用を大きく左右するのが担保条件。不動産評価のいくらを条件で融資できるかというものです。
評価額の50〜80%が目安ですが、金融機関などによって評価は異なりますし、パーセントも大きく違ってきます。
このほか、単身または夫婦で対象の不動産に住んでいるか、融資残高の連帯返済義務など細かい条件もよく確認しておく必要があります。

リバースモーゲージ利用に向いている人
リバースモーゲージは自宅を担保にするため、前提として自宅を所有していることが条件です。
リバースモーゲージは
思ったように年金がもらえなかった人。
安定した老後の生活に不安がある人。
自宅の相続を考えない人に向いています。


リバースモーゲージのメリットの1つは、融資を受けることで老後の生活資金が増えることです。
年金をもらっても、貯金を崩しながら生活するシニアは少なくありません。
これから先尽きるかもしれない貯金を思うと将来に不安を感じる人もいることでしょう。
そうしたときに、リバースモーゲージにより受けた融資があると生活にゆとりを持たせることができます。
さらに、自宅を担保にするだけなので、契約者が亡くなる時点まで自宅に住み続けられるのもポイントです。
長年住み慣れた場所を離れなくて済むという点は大きいのではないでしょうか。

リバースモーゲージのデメリット
リバースモーゲージにはデメリットもあります。
まず、対象の地域が限定されること。土地や建物評価が融資の基準となるため、どうしても対象のエリアが都市部に集中してしまいがちです。
場所によってはリバースモーゲージが活用できないこともあります
特に、マンションの場合の評価は厳しく、売却など簡単ではないのでほぼ利用出来ないと思ってほうが良いでしょう。
基本は戸建て住宅で、融資のベースは今のお住まいを取り壊し更地にした費用を差し引いた土地代の70%と考えるのが良いでしょう。
多くの皆さんは、自分の現在お住まいの家を客観的に判断していなケースが多くそんな安い金額なの?と思われる方が多いのは事実です。

現代の一番のリスクは長生きリスクです。
基本的に長期の融資になることから金利の変動によって影響を受けやすく、(リモバは固定金利はすくなく、変動金利が一般的です)長生きすることで不動産の担保評価額が下がり、売却時返済が完了しないまま、返済を迫られるケースもあります。
また、リモバ利用者の死後、配偶者が契約を引き継ぐことでそのまま、自宅に住み続けせられるケースもありますが、その時点で担保価値を最評価され、引き継げず、住む家を失うこともあり得ることを理解しておく必要があります。

■ 戸建を売って引っ越ししたマンション ダウンサイジングの落とし穴

住み慣れ郊外の戸建自宅を売却し、駅から10分の30世帯の50u台のこじんまりとした築15年のマンションに引っ越す、ダウンサイジングがもてはやされています。
防犯設備や機械式駐車場、駅にも大型ショッピングモールにも近いと、ご夫婦は喜んで引っ越ししてきました。
この中古マンションはここ数年の値上がりで郊外の戸建を売却したお金では足りずに、差額の数百万は老後資金から出金しました。
引っ越ししてきてから、半年後、管理組合総会から、管理費の値上と、5年後の二回目の大規模修繕工事の一時金150万円の一時金の決議通知が送られてきました。
他にも、機械式駐車場に関して、現在20台のスペースに駐車しているのは12台、8台分空いているのに申込みがなく、値上げしないと毎月のメンテナンス代もでない状態という報告もありました。

15年前入居した若い世帯も子供成長して、車を手放す家庭が増えているのです。
そして、マンション管理費のなかで立体機械式駐車場の維持費が吐出して大きいのです。
車を持たない住民にもこの経費はかってきています。
やがて、管理会社は管理組合理事会に管理費の増額を申し入れてきました。
引っ越し前は45,000円だった管理費が65,000円になると云うのです。
このご夫婦にとっては、固定資産税と合わせると、一月あたり80,000円と、賃貸と同じような金額となりました。
これまで、持ち家戸建にはない経費がどっと押し寄せてきたのです。
手持ちの老後資金の一部も売却・買換・引っ越しなどでかなり減り、少し後悔しているようです。

■ 終の棲家老人ホームに入居して「馴染める男」と「嫌われる男」

住み慣れた自宅ではなく、高齢者施設を”終の棲家”とする例は、圧倒的に男性が多いです。
夫に先立たれた女性は、住み慣れた自宅、近所に友人・知人も多いおり、孤立することは少ないのですが、妻に先立たれた夫は孤立するケースが多く、子供たちの多くは元の実家での介護、見守りを嫌い、父親の資金賄える介護・養護施設に入れるケースが多くなります。
高額な一時金や、数十万の月額利用料は父親の資金・年金で賄える範囲の施設です。
しかし、高い費用払ったのに”馴染めない”というケースが少なくないと聞きます。
老人ホームで失敗する人のパターンは
”自分は大企業の部長だった”、”中学校の校長だった”と自分の過去を引きずり、縛られている人に多い。
スタッフを会社の部下のように接し、他の入居者にもそのうち相手にされず孤立してしまいます。
現役時代の見栄や肩書、虚勢を捨て、等身大の自分にあった施設を探せるかが、重要になると云います。
昔の肩書に見合うように、無理して高級・豪華な施設に入居した結果、思ったよりも長生きして資金がショートしまったケースを最近良く聞きます。
人生100年時代といわれてますが、今や、長生きはリスクの一つととらえられているの時代です。

施設選びのポイントは
お試し入居、ショートステイなど一週間くらいの体験入居をすると、その施設人員体制もわかります。
サービス内容に自身のない施設はお試し体験を遠回しに避けることもありますので、その対応ぶりも判断材料の一つとなります。
私が今各種、グループホームをサポートしていて、気づくことは、同じ系列のグループホームでも、施設長によって全く雰囲気が違うということです。
施設長次第で介護スタッフも変ってきます。
見学のさいは是非、施設長とじっくりと話してみてください。


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posted by 西沢 at 07:11| Comment(0) | TrackBack(0) | シニアライフ
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