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2022年08月26日

シニア世代の住み替え 今後の幸せと安心を考慮して

人生100年時代と呼ばれるようになり、夫婦二人だけの核家族化が進み、自分たちの健康や介護、財政を考えて住み替えを考えるシニア世帯が
私の周りにも急速に増加しています。

シニアの住み替えの理由は
一位 自分の高齢化による将来の不安
二位 子供や孫と同居或いは近居
三位 バリアフリーの設備が整った住まいへの住み替え
四位 住まいの老朽化、利便性の高いエリアへま住み替え

住み替えケースで多いのが
1,夫がなくなって郊外の戸建て住宅から新築マンションへの住み替え
このケースは10数年前まで一番多く、一般的でしたが、2022現在ではよほどの条件が揃わないと成立しません。
15年ほど前、戸建住宅の宅地の値段は安定しており、反面、新築マンションの建設費は今ほど高くなく、条件のよい戸建て住宅売却金額で新築マンションを現金で購入しても、まだ手元に十分な老後資金が残りるような社会状況でた。
現在では、当時の反対の状況です。
かなり条件の良い戸建て住宅でも買い手がつかず、反面、駅近のマンションの高騰が続き、中古戸建ての価格は下がる一方で、当時のような夫が亡くなり、一人で戸建ての庭や近所付き合いが出来ないから、新しく、コンパクトで住みやすいマンションへの引っ越しは難しい状況です。

2,戸建てを売却して、中古マンションへの住み替え
勿論、現在の住まいの状況にもよりますでしょうが、私達団塊世代と考えると、戸建ての上物はマイナス評価、(取り壊し・搬出・処分費)が発生し
、評価はその土地だけとなりるのは確実です。
5LDK120平米の間取りから、半分の60平米の築10年以内の2LDK、最寄り駅まで徒歩10~15分で、東京都内あるいは私の住む湘南では中古でも
2,500~2,800万はしますから、よほど条件の良い戸建てでないと、マイナスになります。
そこに、引っ越し費用、新たな家具・家電、そして売却・購入手数料が発生するので、資金的にはマイナス500万程度は予測しなくてはなりません。
そして、重要なのは、マンションの場合、戸建てと違って「毎月定額の管理費、修繕積立」が発生するということです。
現在、築18年の私共同住宅(5階建て、52戸、専有面積81平米)の管理費は、町内会費・ネット接続・修繕積立費を含んで月に55,000円です。
 
3,戸建てを売却し、公団の「サービス付高齢者向け住宅」へ
賃貸の場合、戸建ての売却代金はほとんど残ります。
かかるのは、引っ越し費用とサ高住の入居一時金(民間の場合のみ、公団はかからないと思います)
公団と云えば、家賃は安いと思われがちですが、実際に家賃が10万以下のような公団は、最寄り駅からバスで20分以上かかるケースが多く、建物も5階建て、エレベーターなし、内部も畳部屋が中心です、さすがに窓枠などはスチールからアルミに変わっていますが、防音や断熱性は悪いと覚悟したほうがいいでしょう。
そして、ソービス付高齢者向け住宅のサービス、見守りとはなにかを確認しておく必要があります。
ほとんどのサ高住の見守りは、人とよるものではなく、室内に取り付けられたNTT回線の緊急ボタンによるものとの報告かあり、月に3~5千円ほどの費用と呼び出しの都度、1,000円ほどの費用が発生し、ある認知症状のあるお年寄りは月に数万の請求があったと、介護専門家の話ありました。公団の場合、数年毎の契約更新はないと聞いており(不確実情報、一度確認が必要)、独身高齢者の受け入れか難しい民間住宅よりも安心かもしれません。

4,戸建てを売却し、一般民間賃貸マンションへ
一般民間マンションの家賃・共益費の相場、部屋の広さと利便性で決まります。
我が家の周りは、私がここに越してきてから、小綺麗な二階建てのアパート、多くはセキスイハウスなどの見た目も、内部仕様も新しいものが林立しています。
ほとんどは、土地のオーナーが税金・相続税対策で建てたものです。
きっとこれらに入居するのは、若い新婚世帯、子供のいない働きざかりのカップルで2回ほどの契約更新の後、出ていき、自分たちの戸建て・マンションを購入する典型的な例と思っていました。私達がそうであったように。
しかし、ここ10年ほど、公園を囲むように建っている「新築・小綺麗・メゾネットタイプ」のアパートの住人は、私達と同じ世代のご夫婦や、一人暮しらしい御婦人の姿が半分以上みかけられます。
40平米超、公園の眼の前、南向き、5線利用のターミナル駅から徒歩9分(最近のわたしは12分ですが)、家賃はどのくらいするのでしょうか?
おそらくですが、共益費費込で14~15万はするはずです。
どうみても、私と同じ世代、年金は全て家賃に消えているのでは無いかと、推測しますが・・・なにか他の収入や、老後の過ごし方、人生を考えているのでしょう。
或いは、キチンと計算された「老後余裕資金計画」お持ちなのか

5,都心の賃貸マンションから、郊外・田舎の中古戸建てへ
私のこれまでの人生のなかの思考には全くなかったのですが、もしかすると、ずっと賃貸で暮らしてきて、定年後、終の棲家として「田舎暮らし」とまでは行きませんが、子どもたちも巣立っていき、夫婦二人でこれから過ごす家、環境、人生を選ぶというのも有りだなと、最近考えるようになってます。
だって、元々、老後は物価の安い、年金だけで暮らしていける、海外ロングステイは目指してたのですから、海外が国内に代わっただけの話最初から、現役時代は自分の住む家は決めず、賃貸で過ごし、職場に近い、交通、公共施設、買い物に便利なところで暮らし、定年退職後は、生き方にあった場所にに移住する、そんな暮らし方は当たり前にあっても良かったのではないかと、今になって考えています。
私達の子供世代、30代から40代後半で、なんで8,000万もするマンションを、35年ローンを組んで購入するのか?、退職金なんて宛にならない世の中、最後はバブル勝ち逃げ派の親の援助、あるいは遺産を期待しているのかも。

私は来年、自分の住む共同住宅の理事がまわってきます。
53戸世帯で理事は4名ですから、12年に一度はまわってくる計算でここに住み、二回目の理事です。
カミさんは、「後12年は生きていて、私は絶対に理事なんてやりたくない、やれないから。」と言います。
今から12年後、暗算をするまでもなく、86才。ほぼ99.9%、この世に存在していません。
「ヨロシク」

今回のフログ記事を記述している時、度々、頭に浮かんできたのは、横浜の自宅マンションを売却した時の購入者です。
私は当時54才、バリバリの現役、建設エンジニア、購入者は40才の独身のJR東日本の鉄道マンです。
私はその退職直前の最後の仕事は、JR新橋と品川駅間の地下トンネルの空気と水位監視のコンピューター制御プログラムの更新とハードの交換をしていました。
日中互いに連絡を取れる場所として地下深くある工事事務所の電話番号を伝えました。
お互いの連絡はNTTの回線ではなく、「鉄電」とばれるJR専用回線の番号を伝えたことにより、一気に距離がつまり、売り主と買い主の関係ではなく、一気に同業者感覚になりました。
やがて、ざっくばらんに、現在の売出物件の話になりました。

彼が気にしていたのは
1,このマンションの建設時期
2,このマンションの売出し価格
3,このマンションの売りに出す理由 でした。

1,このマンションの建設時期について
かれの専門は建築ではなく、運行管理部署の機器メンテですが、建設時期を一番考えていました。
理由は耐震基準の変更前か、後かということです。
「耐震基準」とは、地震に耐える力。
昭和56年(1981年)5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の昭和56年(1981年)6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。
私がこのマンションを購入したのは、私が35才の時ですから、昭和58年1983の年、竣工引き渡し、建設に取り掛かる以前設計段階では、この規模の大規模開発そして、一流設計事務所(久米設計)とゼネコンとしては少しランクは下がりますが、「熊谷組」ですから、一応信用していいでしょう。
この40才の鉄道マンは、鹿児島出身で現在独身、定年後鹿児島に帰る予定で、築年数40年という数字をきにしていました。
彼は購入当時40才、購入しようとしている物件は築20年、その頃のJRの退職年齢基準は60才とぴったりなのです。

2,このマンションの売出し価格について
彼はざっくばらんに、言いました。
「売出し価格がこの駅前マンションからすると、安い。買う立場からするとありがたいが、裏を考えてしまう」
「仲介する不動産屋にきいたら、直接、聞いてみたら」といわれたと言うのです。
私は答えました。
一番大きな理由は、私の隣の部屋が「競売で売りに出されていたこと」
同じ棟で競売物件があると、その値段に引っ張られる、この駅前マンションはバブル期に投機対象になり一時期8,000万までいったが、その後バブル崩壊で投げ売りが続出し、今が底値だと思っています。

3,このマンションの売りに出す理由は
前々から早期リタイヤ、海外ロングステイを考えており、予定の資金‎に到達したら実行する予定で進んできました。
既に鎌倉に新築5階建ての共同住宅を購入済みですから、このマンションと鎌倉と2つの物件の固定資産税、管理費をを払い続けるのは嫌ですから私の考える売出し価格から100万の値引きなら、OKと仲介不動産には云ってあります。

このJR鉄道マン、物件内覧の2日後に購入を決定しました。
私と云えば、売りにだして四日目でした。
その後数年、買い主の鉄道マンとは互いに連絡をとっています。
そろそろ、あのマンションは40年になります。
どうやら、日本のコンクリート建築の寿命を40年と考える人が多いようで、ネット上でも40年建て替えが取り上げせれています。
築40年超と云う枕ことばには「老朽マンション」という言葉続いています。
最近の新聞紙上には、私達が良く知っている高層ビルの解体・建て替えが話題になっています。
自分がよく知ってあのビルが建て替え・・・ですか?
オフィスビルなら仕方ないけど、一般の高層マンションで40年超を理由に建て替えするって、出来るの?
このブロクを書くに当たって、現代の建て替えに関する記述、法律を調べてみました。

マンション建替え円滑法とは
マンションを建替えるとき、建替えを計画するときに関係する法律です。
1992年4月1日に施行されました。
従来の法制では、区分所有者の全員の賛同が必要で、高齢化、或いは所有者の確認が難しい、新たな財政的問題などでマンションの建て替えは大変難しかったのですが、以下のように簡素化して、建て替えを法制面から支援、推進しています。

概要
1,建て替えるための団体「マンション建替え組合」の設立は区分所有者3/4以上の賛成で設立できる。

2,建て替え後の区分所有権の変更には組合員の4/5以上の賛成か必要

3,組合はマンションの建替えに賛成しない区分所有者の区分所有権などを買い取ることができる。またマンションの建替えに賛成しない区分所有者は組合に区分所有権などの買い取りを請求することがでる。前者を「売渡し請求」、後者を「買取り請求」と言う。

4,マンションの建替えをするときは、区分所有者それぞれの区分所有権などを建替えた後のマンションに移行することになるため、本来は、
非常に複雑で数多くの登記をする必要があります。マンション建替え円滑化法では、組合は建替えに必要な登記を一括して行うことができるとされており、
登記に関する煩雑さを避けることができる。

5,火災や地震などへの安全性が十分でない、または住宅として著しく不適当なマンションには、市町村長がマンションを建替えるよう勧告することができる。

なるほど、昔は、区分所有者が一人でもいると、建て替えが出来なかったけど、今はかなりハードルが低くなったんだ。
とは云っても、今更、建て替えはおろか、引っ越しのバワーも残っていません。
次の住まいは、介護老人ホームかと思っていましたが、ここ最近、介護施設サポートで専門家と話す機会が多く、如何に日本の高齢者の置かれている住まいと介護の環境について、まさにこれからお世話になろうとして私達団塊世代は無知なのか、改めてしりました。
いつか、このことについて書かねばと思っているのですが、問題が多く、深く、そう簡単に、コラム風にかけずに悩んでいます。


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posted by 西沢 at 07:00| Comment(0) | TrackBack(0) | シニアライフ
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