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2022年07月03日

日本のマンション価格と住宅ローン 団塊ジュニアの時代


フラット35の融資額平均は約4,000万円

新聞報道では、住宅金融支援機構によると、首都圏のマンションを買った人の住宅ローン「フラット35」の2020年度の平均融資額はほぼ4,000万円で東京・神奈川・埼玉・千葉の東京首都圏の集計では、10年前から40%増えたと報じています。

手持ち資金を含めた物件購入額は約5,000(4,994)万、つまり1,000万の自己資金で頭金とし、残りの4,000万円が「ローン」。といえば幾らか心やすぐのでしょうが日本語では「借金」です。
購入物件の5,000万といえば、世帯収入の7.5倍で、10年前は6.1倍であったと報じています。

いったい誰が買うのか、買えるのか、世代的には私達団塊世代の子供たちのなのでしょうが

購入したマンションの値段、住宅面積と購入者の年収は?
首都圏のマンションをみると、面積平均はなんと61.7平米と狭い。
間取りは分かりませんが、3LDKなのでしょうが、私のこれまで住んできた共同住宅・マンションの経験からすると、61平米は2LDKの広さでしょう。
夫婦二人きりで住む場合の広さです。
ここに子供二人が誕生し、成長するまで20年住むとなると、先ず子供優先で夫の居場所はなくなります。
恐らくですが、61平米で無理やり、居間・食堂の他に2部屋設けるとなると、各部屋はベッドを置いたらもう、動けるスペースもないでしょう。
それでも、狭いより独立した個室が欲しいのが日本人なのでしょう。

東京首都圏でマンションを買うのを、40歳として必要な資金がおよそ5,000万、このグラフによると、年収の7.5倍・・・ということは
そもそも年収って税込みなのか、手取りなのか?
一般的に「年収」とは、社会保険料や源泉所得税、その他の控除(住民税や積立金など)が引かれる前の「総支給額」を指す。当たり前でしょうね。
つまり2020年の東京では、5000万÷7.5=年収税込み667万円という世帯主が、頭金1,000万積んで、35年で4,000万の借金を払い続ける構図となるのですか?
私達の世代では考えられない数字、借金です。
税込み667万ということは、手取りで多くても550万、そのうちボーナス130万とすると毎月の手取り収入は35万円となる計算でする。
当然ながら、夫婦とも稼ぎでないと、払えきれない天文学的数字です。

4000万のローンを抱えては会社と喧嘩出来ない
私が50代前半で早期リタイヤする直前、直属部下37歳が、都内の高層マンションを買いました。今から18年前です。
値段を聞くと4,000万をオーバーしていました。親からの頭先の援助もあったようですが、およそ3,000万円のローンを組むことになります。
私は当時、彼に云った言葉を今でも覚えています。
「日本の経済、会社組織では、会社員が、年収の6倍以上のローンを組むと云うことは、どんなに今の仕事、会社が嫌になっても、上司が嫌いでももう辞められないということなんだよ」

フラット35の資料によると、借入時平均年齢が41.4歳、当初融資年数(32.3歳)を加えた完済想定年齢は73.7歳だったと報じていいます。
結婚年齢が上がり、ローンを組む期間も長くなり、完済想定年齢は、20年前よりも5歳上がった。

今の若い世代は大変だ!
この首都圏の住宅バブル時に初めてマンションを購入するのは、誰れなのだろう・・・

私達夫婦には子供がいないので分かりませんが、団塊世代の子供たちは今、40代から半ばではないのかな、私達は30歳と27歳で結婚しているので、普通にいったら、私が35歳の頃に、最初の子が生まれても不思議ではなく、すると現在39歳か40歳となり、不動産購入のタイミングのハズです。
私達の場合、私が34歳の時、当時神奈川県下で平均価格帯が一番高いと云われた、新駅駅前開発第一号棟を、自己資金50%、30%は住宅金融公庫金利5.5%(35年)、20%は会社からの低融資2.5%(期限・自由返済)で購入し、35歳で入居、37歳で会社からの融資をそして、40歳で住宅金融公庫を一括繰り上げ返済しました。

と、いうのも当時は日本社会はブブル真っ盛りで、二人共にどちらかという専門職で給与水準は高いうえに、忙しくその後のように海外を飛び回るといっても、近隣のアジア程度でしたから、一括返済はそれほどの負担ではありませんでした。
当時、住宅金融公庫のローン利率は5.5%、一方信託銀行の5年もの預金金利は8%の時代で、一時的逆さや金利がの瞬間がありましたが、やがて、信託銀行の預金金利が5%を割った瞬間に、ローンを前倒しで解消したのです。というのも、借りた金額が当時の年収の2倍強程度でしたし、二人共稼ぎ、子供のいない家庭でしたから出来たのでしょう。

今回の報道資料によると、やはり共稼ぎ世帯が多くなっています。

東京の湾岸エリアのタワーマンションといわれる高層マンションの平均価格帯が8,000万前後です。
確かに、勤務先への交通・買い物そして文化施設、スポーツ環境は良いものの、そんなに出さなくとも、埼玉・千葉なら同じ広さ・グレードでもっと安い優良物件はあるはずですが、現代のタワマンを購入する若いご夫婦は、私達の世代と違い、女性はキャリアを目指し、生涯働きつづけるのを原則としています。

そうなると、住まいは、勤務地への交通、子供の送り迎え、そして教育環境のことを優先すると、多少の価格の高さよりも、住環境を優先するようです。
そして、現代の低金利・・・「月々のローンの返済は今の賃貸の家賃よりも低い」と不動産会社からの言葉に背を押されローンを組む人も多いが、例え超低金利とはいえ借金には違いなく、身の丈を超す返済額に問題を抱える人が増えても不思議ではありません。
良くいわれる言葉
「賃貸とローンの金額は一緒。でも賃貸は一生払い続けも自分のものにはならない」

これらの言葉の表面だけしか見ていない若い人は大勢います。
このローンなら払っていける、アパート代とおなじ。
しかし、自分のものとなると、別の出費が発生するのを分かっていても、後回しにしてしまいます。自分の持ち家でしたら、賃貸では発生しなかった固定資産税・管理共用費・修繕積立金

タワーマンションでしたら、かなり大きな電気代・水道代も発生するでしょう。
我が家のような低層、5階建て、52世帯でも、管理共用費・修繕積立金は月5万円、固定資産税は月にすると1.5万円つまり月6.5万円、ローン返済以外に必要となりましてや、子供のいる家庭では、購入時と違って子供は成長していくので、毎月の家計費も上がっていきます。

今40代、住宅購入をするの団塊ジュニアに親世代は何が出来るか?

自分たちの老後をゆとりを持って生活していくに、雑誌、本などでは色々なアドバイスが書かれています。
子に美田を遺すな・・・は古来から云われていますが、実際に自分たちの子供がおかれている、日本経済の現状と、首都圏の不動産のバブル的状況を見て、親として頭金の一部でも出さなくてはというのは、親心だと思います。

私達は団塊世代の多くは、後期高齢者となる75歳を迎えて、退職当時考えていたゆとりある老後の生活というものが、どんなものか分かるようになってきています。
特に、海外や国内旅行に行き、趣味の生活、スポーツを楽しむだけが、ゆとりある老後の生活ではないと云うことを、今回のコロナ禍で知りました。

如何に、親しい人とのコミュニケーション、会話、お付き合いを維持するのが重要か、山村のお年寄りが毎日お互いの家の縁側でお茶飲み話をするのが、どんなに幸福なことなのか、ようやく分かるお年頃に近づいているのです。

良いじゃないか、子供たち、孫たちが幾らかでも楽になるのなら。
何の見返りも期待せずに。溜め込んできたものを有効に使えるのなら。

子供いない、夫婦の独り言です。

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posted by 西沢 at 07:00| Comment(0) | TrackBack(0) | シニアライフ
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