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宮 直史ブログ−“信はたていと、愛はよこ糸”

岡崎嘉平太記念館(岡山・吉備高原)で出会ったメッセージに深い感銘を受けました。
『信はたていと、愛はよこ糸、織り成せ 人の世を美しく』(岡崎嘉平太氏)
・・・私も、皆様方とともに世の中を美しく織りあげていくことを目指して、このブログを立ち上げました。よろしくお願いします。


こんにちは!宮です

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シェアハウス投資問題を考える(4) [2018年03月02日(Fri)]
商売でもね、物が動いて、お金が動いて、それで一応は成り立つんです。
しかし、もう一つ根本的に大事なことは、
物や金と共に、
人の心もまたこれに乗って、
移り動いていかなければならない
ということです。
単に物をつくり、物を売り、そしてお金を得ているというだけなら
商売とはまことにさくばくとしたものになってしまいますよ
そうじゃないのですな、ほんとうは。
物とあわせて心をつくり、物と共に心を売り、
そしてお金と共に心をいただく、

つまり物や金が通いあうだけでなく
お互いの心というものがお客様との間に通い合うことが
きわめて大切なのです。
そこに真の商売の喜びや味わいと言うものがあるのですね。
自分が商売をする心の価値に自信を持ちたいものですね。
「物と心」/松下幸之助『人生談義』より
------------
単にカネを借り、投資物件を買い、そしてお金を得ているというだけなら、
商売とはまことにさくばくとしたものになってしまいますよ。
(※)さくばく・・・心を慰めるものもなくさびしいさま。荒涼としたさま。(三省堂 大辞林)
そうじゃないのですな、ほんとうは。
------------
シェアハウス投資でトラブルが続出し、社会問題化しています。

朝日新聞では、昨日(3/1)から「シェアハウスの闇」と題する連載がスタート(全3回)

この記事を読んで、今回のシェアハウス投資の取引において、
投資物件(土地・建物)の流れと「カネ」の流れのタイミングに疑問をもちました。
(A)土地の先行取得 → 建物の建設・完成 → 投資家の発掘 → 投資家へ売却か?
・不動産会社の先行取得に係る資金はどこから調達?
・自己資金でなく銀行による融資なら、銀行の融資判断と担保等の保全は?
・現時点で投資家に売却する前の土地・建物(不動産会社の在庫)は?
・その土地・建物の所有権や担保の設定状況は?
・銀行の投資家に対する融資は、投資物件の投資家への引渡し時点で実行か?

(B)土地の先行取得 → 投資家の発掘 → 建物の建設・完成 → 投資家へ売却か?
・不動産会社の先行取得(土地)に係る資金はどこから調達?
・自己資金でなく銀行による融資なら、銀行の融資判断と担保等の保全は?
・現時点で投資家に売却する前の土地(不動産会社の在庫)は?
・その土地の所有権や担保の設定状況は?
・建物建築の請負人は不動産会社でなく、投資家になるのか?
・不動産会社は建物建築に先立って土地だけ投資家に販売するのか?
・銀行は投資家に対して建物建築前の土地購入資金を融資しているのか?
・建物建設の支払条件の設定は?
・銀行は建物が未完成で引渡し前であっても、
 投資家に対して建築代金の支払のタイミングに合わせて融資しているのか?
・現時点で建物建築に着手したが未完成の物件(投資家の仕掛在庫)があるのか?

いずれにせよ、投資物件に係る「モノ」の流れと「カネ」の流れに
少なからず密接な連携がなければ、
相当件数の投資物件の販売を処理することは容易でなかったでしょう。

そして、昨日の朝日新聞の記事「シェアハウスの闇(上)」を読んで
なにより納得できなかったのが、
スマートデイズは約700人と一括借り上げ(サブリース)契約を結んだが、
昨年10月に賃料を減額し、今年1月分から不払いとなった。
シェアハウスの管理は続け、入居者から家賃を集めながら、
オーナーへの賃料は払わなくなった。

―― なんでやねん...

投資物件を購入した投資家は「死ぬしかないかもしれない」とか
「自己破産しかない」とか途方にくれているのに、
投資物件を販売した不動産会社は、
本来なら投資物件のオーナーが受け取るべき入居者が支払った賃料を
オーナーに支払わない。
(その金が不動産会社で保全されているか流用されているかは不明)

破たんしているのは、シェアハウス投資の「ビジネスモデル」であって、
シェアハウスを投資物件として販売した不動産会社は存続、
その一方で、そのビジネスモデルを信用して多額の融資を受けて購入して
サブリース契約した個人投資家は・・・

投資物件を販売した不動産会社は、
サブリース契約では「借り手」になり、
オーナー「貸し手」である投資家に対して保護されるということで、
サブリース契約について
「借り手」側は支払を保証した家賃の減額の要請や契約の途中解除できても、
「貸し手」側はサブリース契約の途中解除が容易でないということなのか
―― んな、あほな...

日本弁護士連合会(日弁連)では、
サブリース前提の建設勧誘に関して規制強化を求める意見書を発表しています。
土地所有者に対して
サブリースを前提としたアパート建設を勧誘する事案でも、
同様の問題が生じると思われますが、
日弁連が発表した規制強化を求める意見書には
しかしながら、サブリース契約も賃貸借契約であり、
基本的には借地借家法が適用される
ことから、
(適用に当たってはサブリース契約であること等による考慮がされ得るとしても)
サブリース業者からのサブリース契約の解除や
土地所有者等への賃料減額請求等が主張され得るなど、
土地所有者等が貸家業の経営リスクを負担させられるリスクは、
依然として相当程度存する。

また,近時,サブリース契約において、免責条項、家賃改定条項、中途解約条項等、
サブリース業者に有利な条項(土地所有者等に不利な条項)が
組み込まれていることも少なくない。
こうした条項により、土地所有者等は、契約上不利な立場に立たされる
との指摘がなされています。

サブリース業者に対して法令等で「説明義務」を課すだけでなく、
投資家保護の視点から、投資家が一方的に契約上不利な立場に立たされない対応
求められるのではないでしょうか。

この続きはまた明日四つ葉
会計は算術ではなく、思想である位置情報
会計情報という数字を介して、経営との対話がはじまる。
 
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