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宮 直史ブログ−“信はたていと、愛はよこ糸”

岡崎嘉平太記念館(岡山・吉備高原)で出会ったメッセージに深い感銘を受けました。
『信はたていと、愛はよこ糸、織り成せ 人の世を美しく』(岡崎嘉平太氏)
・・・私も、皆様方とともに世の中を美しく織りあげていくことを目指して、このブログを立ち上げました。よろしくお願いします。


こんにちは!宮です

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シェアハウス投資問題を考える(3) [2018年03月01日(Thu)]
商売でもね、物が動いて、お金が動いて、それで一応は成り立つんです。
しかし、もう一つ根本的に大事なことは、
物や金と共に、
人の心もまたこれに乗って、
移り動いていかなければならない
ということです。
単に物をつくり、物を売り、そしてお金を得ているというだけなら
商売とはまことにさくばくとしたものになってしまいますよ
そうじゃないのですな、ほんとうは。
物とあわせて心をつくり、物と共に心を売り、
そしてお金と共に心をいただく、

つまり物や金が通いあうだけでなく
お互いの心というものがお客様との間に通い合うことが
きわめて大切なのです。
そこに真の商売の喜びや味わいと言うものがあるのですね。
自分が商売をする心の価値に自信を持ちたいものですね。
「物と心」/松下幸之助『人生談義』より
------------
単に投資物件を作り、投資物件を売り、そしてお金を得ているというだけなら、
商売とはまことにさくばくとしたものになってしまいますよ。
(※)さくばく・・・心を慰めるものもなくさびしいさま。荒涼としたさま。(三省堂 大辞林)
そうじゃないのですな、ほんとうは。
------------
シェアハウス投資でトラブルが続出し、社会問題化しています。

日本弁護士連合会(日弁連)では、
サブリース前提の建設勧誘に関して規制強化を求める意見書を発表しています。
この意見書では、
サブリースを前提とした賃貸住宅の建設を勧誘する事案について、
サブリース業者である建設業者に対して、建設工事請負契約締結前に
 @ 将来の家賃収入が保証されているものではないこと
 A 金融機関からの融資完済までの維持修繕内容やこれにかかる費用など
 B 相続税の軽減とともに事業収支の成否を併せて検討する必要があること
説明すべきことを法令上の義務とすべきである。
と提言し、そして業者の登録制度を提言しています。

僭越ながら、建設業者に対して「事前の説明責任」を法令で義務づけても、
同様の事件は防げず、再び起きるのではないでしょうか?
今回のシェアハウス投資のトラブルは、建設業者でなく不動産会社ですが、
不動産会社に対しても「事前の説明責任」を法令で義務づけていれば、
今回のトラブルを防げたのでしょうか?

朝日新聞の記事(2018.2.21)によると――
スマートデイズは長期の賃料収入を保証してシェアハウスのオーナーを勧誘。
割高な物件を売って利益を上げた。
昨秋から賃料支払いが滞り、年初からは不払いになっている。
大地氏は1月12日付で退任した。
大地氏は、オーナーへ物件を売って得た利益で
約束した賃料を払う「自転車操業」
だったことを認めた。
「事業のスタート段階では『自転車操業』の時期も必要。
 規模を増やせば家賃以外の収入で軌道にのせられた」
とした。自らもシェアハウス2棟を買って賃料が未払いになったとし、
「だます人が自分では買わない」と主張した。

サブリース業者たる建設会社や不動産会社に対して
法令で事前の説明義務を課したところで、
おそらくは形式的に説明責任を果たした旨の確認書か同意書が
交わされるだけでしょう。
問題の本質は「事前の説明」ではないと考えます。

大地氏の著書『家賃0円・空室有でも儲かる不動産投資』の表紙には
「脱・不動産事業の発想から生まれた新ビジネス」と記されていますが、
この本を読み、報じられている記事や発信された情報を読む限り、
その実態は「脱・不動産事業」ではなく、
土地を仕込んで建物を建てて売って利益を得る「従前の不動産事業」

判断されます。
IMG_1523.JPG

本来ならば、サブリース業者として投資家に保証した家賃は、
自らが売却した投資物件(土地+建物)の収益を高めることで賄うべきであり、
また投資物件の収益を高めることで自らの月々の管理料収入も高く得られるのに、
それを怠ったために入居率の実態は低く、家賃以外の付加的な収入も得られず
その結果、投資家に保証した家賃を支払うことができないので、
新たな投資家に新たな投資物件を売却して得たカネを回す「自転車操業」になる。

サブリース業者として、
売却済みのサブリース物件(管理物件)の収益を高めることより
新たなサブリース物件(売却物件)を増やすことを優先させ、
新たな投資家を探すことや新たな投資物件の仕込みに注力したものと思われます。

管理物件の収益を高めて得られる月々の管理料収入に比べると、
新たな物件を売却して得られるカネや売上の方が大きいこともあって、
「事業のスタート段階では自転車操業の時期も必要」と舵取りされたようですが、
果たして経営判断として適切であったか。

新たな物件を売却すれば、それによって得られるおカネや売上は大きいですが、
最終的に残るお金や利益はどうだったのでしょう、
自転車操業で資金繰り(金策)に走っていたようですから、
おそらくは「どんぶり勘定」で、
売却物件ごとのお金と利益の採算管理はできていないのでは・・・

というか、そもそも、
物件ごとにきちんと採算管理する「意義」や「必要性」を認識していたかどうか・・・

これに対して、管理物件の収益を高めて得られる月々の収入(お金)は、
新たな物件の売却で得られる収入(お金)に比べると少ないかもしれませんが、
管理で得られる収入(お金)はそのまま自らの利益(自分のお金)になりますし、
入居率を偽ったり家賃以外の付加的な収入を当てにしたりする必要はなく、
なにより、高い入居率が信用を生んで信頼関係を築くもとになります
そして、他社の物件に比して高い入居率や家賃以外の付加的な収入を得ていくことが、
自社のノウハウになって他社との競争力の源泉になるのではないでしょうか。

最終的に資金繰りが回らず、破たんしましたが、
今回のシェアハウス投資で特徴的なのは、
「新たな投資家の金策」が尽きたことによって
最終的に「不動産会社の資金繰り」が回らなくなった
ということです。
「新たな投資家の金策」がこの不動産会社の生命線でもあったわけであり、
投資家が融資を受けるにあたって不正がなされていた背景もそこにあるのでしょう。

破たんの一義的責任は不動産会社にあるとして、
その生命線の「投資家の金策」を担っていた銀行の日々の仕事の姿勢について
間接金融を担う金融機関としてその使命を果たしてきたといえるのか。
銀行の融資姿勢が変わった背景に金融庁の監視強化を指摘する意見もありますが、
金融庁の監視強化以前の問題(個々の金融機関の経営姿勢)と思います。

さらに今回のシェアハウス投資で疑問なのが、
大地氏の著著の帯にも記されている「社会貢献型ビジネス」です。

東京都下で土地を仕込んで建物を建てた物件を投資家に割高な価格で売却すれば、
投資家は役所ではないので、割高な投資物件の投下資本を回収するため、
その物件に設定される家賃は高くなるのは当然のことです。
入居者が負担する家賃は高くなるか、効率を求めて部屋を狭くするか、
それを補うものとして家賃以外の収入に活路を見い出すか、、、
これは「社会貢献型ビジネス」のあり方として正しい舵取りなのか

入居者の立場に立った「社会貢献型ビジネス」であるなら、
初期投資を高めることより、
より少ない投資で、より大きな新たな価値を生み出すことで
社会の課題に取り組むことを目指す
ことが肝要であり、
このことは事業主体が民間であっても役所であっても同じと考えます。
求められるのはカネではなく、
相手の立場に立った知恵や創意工夫であり、
その結果としての信用であり共感では?

要するに企業というものは
品物と営業のしかた、経営のしかたにおいて、
納得できる線が 
いつも先に押し出されてこそ、
はじめてカネが生れてくる
のだと思う。
よく中小企業ではカネがないから、
おれのところはうまくいかないんだといっているが、
私は品物自体と経営の内容を
まず信用のおけるものにすることが
一番大事な条件
だと思う。
にもかかわらず、
カネがないからできないんだ、信用がないんだというのは
本末転倒もはなはだしいと思う。

本田宗一郎『俺の考え』

この続きはまた明日四つ葉
会計は算術ではなく、思想である位置情報
会計情報という数字を介して、経営との対話がはじまる。
 
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