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岡山での出来事 [2008年06月30日(Mon)]
山に来て駅前のホテル向かったが、
チェックイン前とのことで部屋での休息はあきらめ
今回招いてくれた事務所を訪ねてみることにした。

岡山駅から徒歩で約10分のところにある、岡山県のマンション管理組合団体
「NPO法人岡山分譲共同住宅管理組合協議会(略称:岡住協)」の事務所は
通りに面したビルの4階にある。

所用で留守だった代表理事の御厨さんに連絡を取り、
30分後に事務所で落ち合う約束をして、その場を立ち去った。

待ち時間を利用しての昼食をとることにしようかと思った時、
ここ岡山は、四国香川県に近いだけに「讃岐うどん」の看板がやたら目に入る。



事務所探しの途中、裏通りも手打ちうどん屋があったのを思い出し、
今日の昼食は、そこで食べることにしようと暖簾をくぐってお店の中へ。

10人も入ると満席になりそうなお店は、カウンター席だけかと思いきや
裏にもテーブルがあった。

後から団体で入ったお客は、テーブル席へ案内されている。

ご夫婦で切り盛りしているらしいお店「手打ちうどん潮来」は(私の勝手な想像)、
裏通りにあるにもかかわらずお客さんがひっきりなしに入ってくる。



手打ちうどん屋で注文したのは、入口前に掲げられていた献立表の中から
お昼時間限定の「お昼のうどん」おにぎりが2個ついて600円。

うどん麺は宮崎と比べて太いが、麺にはこしがあり大変美味しい。

昼食をした後、岡住協の事務所で御厨さんと打ち合わせした後に
「建物診断設計事業協同組合中国支部(略称:建診協)」の事務所へ向かった。

「建診協中国支部」は今回のセミナーの共催団体。

代表の黒瀬さんとは、事前の打ち合わせで連絡のやり取りを行っているので、
岡山で会うのを楽しみにしていた人物。

建診協中国支部の事務所に入って、まず目についたのが壁の「張り紙」。

その張り紙には、いろいろな標語が書かれており、
人目につく所に何枚もはりつけている。



その中でも私が大変気に入った標語を見つけた。
内容は次の通り。

「センセイ」と呼ばれるほど馬鹿ではない。

「社長」と呼ばれるほど銭はない。

お互い名前で呼びましょう。


この張り紙を見ているだけで、
黒瀬さんの仕事に対する姿勢に共感できるものがある。

常々私も思っていた事柄だったので、
立場は違えども同じ価値観を持った人に会えて感激している。

夜の懇親会でも、岡住協と建診協の関係者とマンション問題について
喉をからしながら、熱っぽく語りあっている。

名残惜しかったけど、これ以上話し続けると
明日のセミナーに支障をきたすといけないので解散となり、
ホテルまでの帰り道、
一緒になった岡住協の方が住んでいるマンションを見学することとなる。

見学したマンションは、宮崎ではめったにお目にかかることができない
お店とマンションが一緒になっている20階建て以上の「下駄ばきマンション」

下のお店からの臭いや音で悩まされているとのお話だったが、
マンションに伺って初めて理解した。

やはり現場に来て、その人の苦しみを分かち合えないと
本当の苦しみはわからないと実感した一日となった。

つづく。
岡山市への旅(1) [2008年06月30日(Mon)]


会議やセミナーに出席するために県外に出掛けた場合、
会場場所は交通の便が良い駅周辺で行われることが多い。

今回も岡山駅からあまり遠くない場所でセミナーが開催されるので
駅の近くのホテルに宿泊している。

岡山への旅は1泊2日の強行スケジュールだったので
とてもとても観光なんてできないと思い、
岡山市のことを事前にリサーチしてないで来ている。



どこへ行ったときでも同じことをするのだが
まず、ホテル周辺を一通り歩いてみる。

岡山駅の前と広場から桃太郎大通り沿いを歩いてみたら
ブロンズ像を多く見かけた。



岡山駅前の広場には「桃太郎」と「青春感謝」二つのブロンズ像。

「桃太郎」ブロンズ像には、お供の「イヌ」「サル」「キジ」の
3匹以外に「ハト」も一緒にいる。

誤解のないように言いますが、
「ハト」はブロンズ像にただ止まっているだけ。

それに引き換え「青春感謝」のブロンズ像には「ハト」はいない。



なぜ「桃太郎」ブロンズ像だけ「ハト」がいるのかわからない。

それにしてもハトのフンでブロンズ像が汚れるのが心配。
何でこんなに違うの [2008年06月29日(Sun)]
現在、岡山市に滞在しています。

今日、岡山県立図書館で開催されるマンションセミナーの講師に招かれ
初めて岡山市まで来たのですが、列車での長時間の旅は疲れます。

昨年も広島市へ来たとき列車の旅は経験していますが、
今回、宮崎駅から岡山駅までは約7時間かかりました。

それにしても「にちりん」と「ソニック」は同じJR九州の車両なのに
何でこんなに座席の質やスペースが違うのかと、改めて痛感された。

列車を乗り継いだ人は、よくわかると思うが
ひとことJR九州に文句も言いたくなる。

さて、岡山駅に着いたときは小雨まじりのあいにくの天気。

昨日は、マンション管理に関わる関係者と夜遅くまで語り合ったので、
今朝はのどの調子が今ひとつさえない。

そんな岡山での出来事は、宮崎に帰ってから報告します。
マンション大規模修繕の勉強会 [2008年06月26日(Thu)]
今日は賛助会員を対象にしたマンション大規模修繕の勉強会
「マンション改修工事研究部会」が行われる。

マンションの大規模修繕工事は、新築工事とは異なり
居住者が生活しているなかで工事が行われるので
マンション住民の理解と協力が必須条件となる。

業者側もその点に配慮しながら工事を進めていかないと
いくら良い工事をしても、評価は芳しくない。

これからは、マンションと管理組合のことを理解しないと
業者間の受注競争には勝ち残れない。

マンション大規模修繕工事のレベルアップと賛助会員との
情報共有や意思の疎通をはかる目的でこれまで開催してきた勉強会は
以下の内容。

@マンション住民が評価することは

A品質が確保される工事とは

Bグレードアップ(改良)工事の事例

C過去の事例から学んで教訓

Dマンション大規模修繕の動向

Eマンション管理組合の実情

FNPO宮管連との意見交換

以上のことを続けているので、関係者からも注目されている。
いずれは財政破綻 [2008年06月25日(Wed)]
マンションを維持管理していく財源は、
区分所所有者(マンション購入者)が毎月支払っている
管理費等(管理費・修繕積立金・各種使用料)で賄っている。

区分所有者が財源を負担してくれるから、住環境が保てられている。

一人ぐらい負担しなくても影響はないだろうと
考える不心得者が出てきたらさあ大変、マネをする人がすぐ現れる。

そのためには、管理費等の滞納者を出さないよう
常日頃からチェックしていること。

管理費等滞納業務は、管理会社に業務委託しているからといって
私らには関係ないと考えずに、管理組合も取り組むこと。

とくに理事長や会計理事には、管理会社からの提出される月次報告者の
管理費等の支払い状況を把握すること。

1ケ月〜2ケ月の遅れだったら、すぐに全額支払いに応じてもらえるが、
半年や1年以上の滞納者がでてくると、
そう簡単には全額支払ってもらえない。

私も理事長に就任した時点では、
5年以上の滞納者を含め100万円近くに膨れ上がっていた。
そこから、滞納問題を解決するために時間と労力を相当費やした。

管理会社と交わす管理委託契約書では、
管理費等滞納者への督促などの業務は半年間で終了し
その後は、管理組合が対策を講じなければならない。

一方、管理組合側も滞納対策では頭を抱えている。

通常、管理組合役員の任期は1年間のマンションが多い。

そこで指摘したいことがある。

同じマンション住民に対しては、
管理費等の督促はしたくない理事長がいたらどうなるかというと、
何年間も放置され、いずれは財政破綻を起こすきっかけにもなりかねない。

誰もがしたくない管理費等の督促業務だといって、
いつもでも放置するわけにもいかない。

いつかは取り組まなければならない。

そうしないと、建物の維持保全にお金を使うことが出来なくなり、
住みづらいマンションに陥っていく。
緊急時の体制 [2008年06月24日(Tue)]
午後10時過ぎマンション1階管理室の警報機が
けたたましく鳴り響いている。

管理室の鍵を開け中に入り、警報機が作動している部屋番号を確認した後
インターホンで住民の安否を確認する。

住人からの返答は「異常はありません」。

またもや警報機の誤作動かと、
その繰り返しを、過去何度も経験している。

マンションの管理組合理事長になってから、
管理室・屋上・附属設備など、鍵を必要とする場所は、
すべての鍵を保管するようになった、

それまでは、自分が住むマンションなのに管理室などの
鍵は誰も保管していなかった。

地震や災害など緊急事態が発生した場合は、
マンション住民が助け合って救助活動に当たることになる。

夜間や休日に異常が発生しても緊急対応する
集中管理センターのオンラインシステムが故障していたらどうなる。

そのような時に備えて、マンション共用部分の鍵は
管理組合理事長など、居住者が保管する体制を保持していないと
緊急時の対応が遅れてしまう。

これは何も私のマンションだけに限ったことではなく
他のマンションでもある話。

一度自分の住むマンションの緊急時の体制が
どのようになっているか確認することも忘れないように。
ご相伴に預かる [2008年06月23日(Mon)]
今日最後の行事を終えて、
今晩は久しぶりに自宅で妻と夕食を共にしている。

食卓を見ると、なんとマンゴーが置かれている。
東国原知事効果で全国的に有名になった1個数万円もする
「太陽のタマゴ」完熟マンゴーではないが、それでも数千円はする。

庶民にとって高嶺の花であるマンゴーは、
今ではめったに口に入らない代物。

実は、親せきにマンゴー生産農家のお知り合いがいて
毎年必ずマンゴーをいただいているので、私たちもご相伴に預かる。

ご相伴に預かるのも、かれこれ10年以上前から続いている。

元気でいるから美味しいものが食べられる。

健康でいられる体に感謝しつつ、
明日からの仕事にも頑張っていきます。
積極人間に変身 [2008年06月23日(Mon)]
「マンション管理員講習」の事前説明会に午後から参加してきた。

今日初めて会った人たちを前に、マンション管理人の仕事の内容と
マンションの現状をお伝えしている。

相談事や出前講座で色々な人を相手に対応しているので、
事前説明会でも伝えることはしっかりと話してきた。

ただちょっと気がかりなことがある。
思った以上に人が集まっているときは、
あがり症の癖が相も変わらず顔をのぞかせる。

伝えたいことができないと、
できないことにはなはだ歯がゆくなる。

しかし、こればっかりはどうしようもない。

ただしNPOの代表になってからは、引っ込み思案の性格も影をひそめ
積極人間に変身している。
チャンス到来 [2008年06月23日(Mon)]
方分権を共通の目的とした道州制導入の論議を
耳にする機会が増えている。

それに触発されたわけでもないと思うが、
現在進行中の鹿児島県内での連合会設立の動きに連動するかのように
九州内に管理組合連合会のネットワークと声が上がっている。

NPO法人全国マンション管理組合連合会加盟団体の3分の1の
6団体が九州では活動している。

そのうち3団体は、活動歴が20年以上。
残りの3団体は、発足して10年未満。

団体の生い立ちや活動運動もそれぞれが独自で行ってきたが
将来の道州制導入を見据えて、連携を強化するチャンスが到来している。

この機会を捉えて、団体間の交流を促進しながら
九州各県の情報網を構築できることを願っている。
志と力量 [2008年06月22日(Sun)]
困ったときのNPOの駆け込み寺である
宮崎県NPO活動支援センターのセンター長には
NPO運営についての悩みや相談をそれとなく打ち明けている。

その都度対応してくれるから、
迷える子羊は非常に助かっている。

昨夜も相談しているなかで、
自分が置かれている立場を気付かせてくれる。

何もわからずNPOの世界に入ってきたのが6年前。
大いなる志を立てたわけでもない。

それから歳月が流れ、
何もわからなかった子羊もどんどんと成長してきと思っていた。

会員とか収入の数字が伸びてきたので、評価もされてきた。

しかし、これからが本当の意味でのNPO代表としての力量が試される。

やはり「志と力量」なければ、衰退していくと気付かされる。
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