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二つのキーワード [2008年04月30日(Wed)]
50歳を境にして地域のマンション問題に取り組みだしてからは、お付き合いしている人も様変わり。
それから6年が過ぎた今は、NPOの分野で活躍する人との輪が広がっている。

多くの人との出会いがあるのも、マンションやNPOという二つのキーワード。
このキーワードが大きな刺激を生み出し、また励みにもなる。

だから、自然と前向きに生きている人がお付き合いの対象となる。
その影響をモロに受けている自分も、いつのまにか前向きな思考となっている。
この前向きな思考が、私自身の性格から行動まで変化をもたらし、そして借金以外の人からの相談や頼みごとも、引っ切りなしに舞い込むようになった。

相談事や頼み事の多くは、個人・マンション管理組合・マンション管理組合団体・NPO関係者など、各方面に広がっている。
そうしているうちに団体への信頼度がじわじわと浸透し、県内での認知度につながっている。
居住者間の経済格差 [2008年04月29日(Tue)]
数年前から、国民の間で経済力の格差が生じていることが話題になっている。
マンションでも同じように経済力の格差が問題になっている。

宮崎では超高層マンションはないが、大都市圏を中心に分譲されているタワーマンションは売れ行きが好調だと聞いたことがある。
タワーマンションの上層部に住んでいる人は高額所得者層で占められ、中層から下層の階に住んでいる人は平均的な所得層の人で占められているという。

住宅の購入は平均的な所得層の人には何度もできるものではないが、高額所得者は購入にしたマンションが気に入らなければ住み替えも可能。

また、マンションの維持管理にしても永住を前提に購入した人は、修繕工事に対する考え方も熱心になる。
一方、そこを仮住まいと考えている人とは、十数年後にある大規模修繕工事に対する考え方で、意見の相違が出てくるのではとの懸念がある。
多数の人がひとつ屋根の下に住んでいるから、いろいろな考え方が混在している。

そしてさらに深刻な問題として、今住んでいるマンションが老朽化すると、経済力のある人は設備の整った新しいマンションに移り住んでいく。
老朽化したマンションには経済力の弱い人が大部分を占め、修繕工事をしようにも資金不足から工事もままならない。
そして外観も悪くなれば資産価値も低迷し、それに伴いマンション価格が下落。
そのような悪循環に陥るとマンションの老朽化に歯止めが掛からない。
毎日温泉通い [2008年04月29日(Tue)]
4日前から毎日温泉通いをしている。
疲れがとれずに仕事を続けたせいだと思うだが、何故か体が熱くなると、やたら体中がかゆくなり、皮膚をかきむしる。
それを繰り返していたので、体中にかきむしった傷跡が出来、それを治すために皮膚治療にもってこいの温泉に通っている。

そう言えば、NPOハウス4階の住人「おいちゃん」もジンマシンにかかり、赤い顔をさらけ出しながら、講演していたと聞く。
仕事の忙しさに加え、ジンマシンも「おいちゃん」からもらいうけたのかな。
と思った時期もあるが、さすがに病気まではもらうことはないだろう。

私は元来、皮膚が弱くかゆみを覚えると数週間は完治に要した。
以前は病院に通ってもなかなか完治せず、ほとほと困っていた時に、宮崎市近郊の温泉は皮膚に良いと妻から聞きつけ、それからのお付き合だ。
私にとって3年〜5年周期でやってくる皮膚のかゆみ対策には、温泉入浴が一番。

ただし、温泉と言っても温かいお湯に入るのではなく、温かくする前の源泉の湯(水温が低い)に入浴する。
この源泉の湯に、体を浸さないと効果はない。

当然ながら温泉客は、温かいお湯の浴槽に入浴するので、源泉の浴槽には誰も入らない。
おかげで、いつも一人でゆっくりくつろげる。
その人次第 [2008年04月28日(Mon)]
人が替われば組織も活性化するのだと、改めて再認識した一日となった。
昨日の説明会には、実に多数のマンション住民が集会室に集まった。
理事長にお聞きすると、過去の総会でもこんなに人が集まったことがないそうだ。
では来月開催する総会では、もっと多くの人が出席する可能性があるので、別会場を探さないといけませんねと、嬉しい悲鳴をあげている。

マンション管理組合の運営の基本は、「運営の透明化」と「情報の開示」につきる。
昨日伺ったマンション管理組合は、その基本を積極的に実践しているから、住民も関心を示し多くの人が集まっている。

このマンションは管理組合理事長が替わってから、大きな変貌を遂げている。
そして理事長の考え方に賛同した役員の面々が、理事長をサポートするために、それぞれが役割を分担し合い、管理組合運営を支えている。
だから毎回行く度に、理事長以下管理組合役員の熱心さが伝わってくる。

今までいろんなマンション管理組合をサポートしているが、こんなに変貌を遂げたマンションも珍しい。
変貌を遂げた背景は、第一に理事長の人柄と熱心さ、第二に管理組合運営の実務が出来る人材が豊富だったのかと思われる。

実は最初から管理組合運営に関心を持つ人が、多かったわけでもない。
やはり管理会社任せで十数年過ごしてきたわけだが、その反省が今生きている。

現在の理事長が就任してからは、管理会社の変更も実現した。
それによって数百万の管理業務委託費の削減、そしてなによりも管理の質も向上している。
管理費削減して浮いたお金は修繕積立金会計に計上しているので、管理組合会計にも貢献したことになる。
いろいろな意味で良い影響を与えている。

以上のことを思うと、次のことが挙げられる。


人が替われば組織も変わる。

それはNPOも当てはまる。

それが良いほうに変わるか、悪いほうに変わるかは、その人次第。
コミュニティビジネスへの道(7) [2008年04月27日(Sun)]
いつからこんなにコミュニティビジネスが順調に伸びてきたのだろう。
そのきっかけを与えたのが、私が住んでいるマンションの建物等の調査・診断。
当時(平成14年)、宮崎県内で設計事務所へマンションの調査・診断を依頼する管理組合は皆無だった。

だからマンションの調査・診断と言い出したときも、何故そんなことに費用を掛けてまでする必要があるのかとの声も上がった。
何事にも初めての試みをしようと批判も出てくる。
その批判を乗り越え道を切り開かないと、その先にある新しい道は見えてこない。

平成14年の管理組合総会では、建物等の調査・診断を実施することと長期修繕計画書の策定が認められた。
私もコンサルタント(1級建築士)も初めての取組だったので不安はあったが、マンション独自の長期修繕計画書も作り上げた。

そして大規模改修工事を進めるための難関、修繕積立金の値上げも長期修繕計画で算出された金額を根拠に、マンション住民の了承を平成15年の総会で取り付けている。
それから翌年の平成16年、ようやく大規模改修工事にこぎつけた。

ただし、ここで問題になるのが工事方法をどのような方式で進めるかでパートナーが違ってくること。
通常、マンションの大規模改修工事には2通りの方法があると言われている。
1つ目が設計監理と施工を分離発注する「設計監理方式」、2つ目がすべてを施工業者に任せて発注する「責任施工方式」。

管理組合が選択したのはどちらの方式でもなく、NPO法人熊本県マンション管理組合連合会で行われていた「管理組合主体方式」。
この方式は、管理組合がコンサルタントの助言を得ながら主体的に推し進める。
さらに、管理組合・コンサルタント・材料メーカー・施工業者が4者の総合力で、大規模改修工事を行うというもの。

その管理組合主体方式を取り入れるため、再度コンサルタントをパートナーに選び、平成16年9月〜12月までの4ヶ月の工事期間間を経て無事に完了している。

そして自らの体験を基にしたセミナーや勉強会での講演、大規模改修工事現場見学会の開催がコミュニティビジネスの種を撒くことにつながった。
それからというものは、種を撒き続けた努力が実り、後に続くマンションが出現。
完了まで道半ば [2008年04月26日(Sat)]
今日と明日は、マンション住民への説明会に出席することになっている。
まず今日の説明会は、マンションの建物や附属設備等の調査・診断した結果を報告するために行う。
例えるなら、健康診断の結果を医者から家族全員が説明を受けること。

そこに住んでいるマンション住民が、建物の傷んでいる状況を理解していないと、修繕や補修をするにも賛同は得られない。
いわゆるこれが情報(建物の劣化)の共有となる。

情報をしっかりと伝えた上で、これからどうするかを皆で話し合って決めていく。
このようなプロセスを経ることで、マンション内のコミュニティも活性化する。

明日は、いよいよこの秋から計画している大規模改修工事の事前説明会。
通常、大規模改修工事の実施案が練られた場合、総会で審議を行うのが一般的。
ただし、総会で説明するには時間不足が懸念されるので、予め住民説明会で十分に理解したうえで、総会に諮ることもある。
今回、後者を選択したマンションでは1年以上にわたって協議した計画案を、住民にお披露目する。

どちらのマンションも管理組合が熱心だったから、ここまでたどり着いている。
大規模改修工事の完了まで道半ばだが、この調子でがんっていただきたい!
宮崎への注目度は高い [2008年04月25日(Fri)]
全管連代表者会議に出席するため月曜日から水曜日まで、
事務所を留守することになったが、
その間、問い合わせなどが多く入りその対応に昨日は追われた。

新年度に入り、どこも忙しいのかと思うのだが、
最近は仕事に追われている日々が続いている。
とりわけ未知の分野の仕事は、
先が読めないので不安が拭えないが、
やるからには成果を出そうと覚悟を決め取り組んでいる。

21・22日の全管連代表者会議でも、
各団体との情報交換も活発に行い、
進むべき道を模索してきた。

代表者会議出席者の間では、
東国原知事が誕生してから、
メディアへの露出による波及効果もあり、
宮崎への注目度は高い。

NPO宮管連も知事に負けないよう、
団体間の中では注目され始めている。
第56回全管連代表者会議 [2008年04月25日(Fri)]

第56回全管連代表者会議には、16団体30名が出席した。



会議では次の8議案について話し合われた。



第1号議案 地デジ問題質問主意書回答を踏まえた取組方針の検討

第2号議案 コミュニティ要望書の提出報告

第3号議案 長期修繕計画あり方検討委員会の報告と意見交換

第4号議案 新たな管理方式検討委員会の報告と意見交換

第5号議案 管理組合方式の活性化に向けた意見交換

第6号議案 2007年度活動方針の実施状況についての報告

第7号議案 各専門委員会の報告と審議

第8号議案 専門委員会の見直しとテーマの再確認

NPO宮管連は、第6号議案2007年度活動方針のうち、
「全管連活動の普及・拡充」及び「国や地方自治体への連携・協力」ついての
活動報告を行った。

活動報告1 鹿児島での団体設立を目指して活動を展開していることについて

活動報告2 宮崎市住宅マスタープラン策定懇話会について
宿泊場所は2DKのお部屋 [2008年04月24日(Thu)]
今回は代表者会議と宿泊場所が同一場所だったので、
移動する手間が省け、参加する者にとっては好評であった。



開催場所のホテル「マホロバ・マインズ三浦」は本館と別館があり、
会議に出席する関係者は別館に宿泊している。
会議場は宿泊場所と同じ別館、
懇親会や食事と温泉は本館にある。



ホテルの部屋に入ってまず驚いたことが、
なんと2DKになっている。



居間にはダブルベットが置かれてあり、
隣は和室のお部屋。
台所には流し台も備えてあり、
おまけにバスとトイレは一般のホテルみたいに一緒ではなく、
別々のお部屋である。



どうみたって、分譲マンションのようだ。
地元の団体関係者に聞いてみると、
最初は分譲マンションで売り出してみたが、
売れずにホテルとして再利用しているとのこと。


神奈川県三浦海岸 [2008年04月24日(Thu)]


4月21日午後の専門委員会、その日の夜の懇親会、
22日の第56回代表者会議と一連のNPO法人全国マンション管理組合連合会の行事に出席するため、神奈川県三浦市へ行ってきた。



京浜急行線で羽田空港駅から京浜蒲田駅まで行き、
そこで三崎口行きに乗り換え三浦海岸駅まで約70分(料金千円)で到着。



三浦半島突端の終点駅の手前にある三浦海岸駅は、
都市特有の商店街の活気もなく、ひっそりとしている。
何故か宮崎市の青島を連想させる。
三浦海岸も夏の時期が近づくと、
大勢の観光客が訪れるかもしれないが、
オフシーズンの今は観光客もあまり見かけない。



散歩がてらに行った三浦海岸は、
人もまばらでウインドサーフィンを楽しんでいる若者たちを、
ちらほら見かけるほど。


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