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マンション管理組合団体の輪 [2007年11月30日(Fri)]
NPO宮管連のようなマンション管理組合を支援している組織は、全国各地にいくつもある。
設立したきっかけも、行政の後押しや管理組合自らが連携して結成した場合など、さまざまであるが、もっぱらマンションストック数が多い大都市圏を中心に活動しているところが多い。

団体組織もNPO法人もあれば任意団体として活動しているところもあるし、その構成員も管理組合役員経験者・マンション管理士・建築士・弁護士・学識経験者など・・・
その中でも管理組合役員経験者が中心になって運営している団体は全国的に見ても数少なく、ましてや地方都市で活動しているのは一握りの数である。

管理組合団体の全国組織であるNPO法人全国マンション管理組合連合会(略称:全管連)に加盟しているのは、北海道から沖縄県まで18団体。
そのうち、九州沖縄地区からは北九州市・福岡市・長崎市・熊本市・宮崎市・沖縄市に事務所がある6団体が加盟しており、全管連加盟団体数からみれば全体の3分の1を占めている。

九州内で団体が加盟していない県は、鹿児島県・大分県・佐賀県。
以前から、お隣の鹿児島県に管理組合団体組織の誕生を待ち望んでいたが、なかなかそのようお話が聞こえなかったので、こちらのほうから行政や管理組合に働きかけ、何とか団体設立ができないか模索する動きが出ている。
NPO宮管連としても支援や協力も惜しまないし、何よりも全国に管理組合団体の輪を広げたい。
マンション保険 [2007年11月29日(Thu)]
今年夏の出来事の一つとして、住んでいるマンションが2度の台風被害に見舞われたことがある。
最初の台風では駐輪場の屋根が強風で吹き飛ばれそうになり、ロープで固定して難を逃れていたが、2度目はエントランスの玄関扉が強風にあおられて外壁に激突し、玄関扉と外壁が傷んでいる。
駐輪場屋根の復旧工事は急いで終わらせたが、エントランスの玄関扉及び外壁の補修工事は、台風シーズンが終わるまで延期したことと、復旧工事の決議を総会に諮ったりしたので、11月まで延び延びになっていた。
その工事も今日で終わることになり、台風被害から開放されようやく一息つける。



今回の補修工事費用は、台風被害に備えて損害保険を掛けていたから、すべて保険金から賄うことができた。
実は、以前もこれと同じように台風で玄関扉が損傷したことがある。
ただし、その時は台風による風水害の特約が加味されていなかったので、修繕がされなく放置されていた。

保険内容によっては、被害にあっても保険金が支払われないケースがあることを知ったのは、損害保険会社の見直しを検討しようと、あらゆるところから情報収集したことで、マンション保険にもいろいろな特約があるものだとわかってから。
それ以降は、複数の損害保険会社のマンション保険と比較し、条件のいいものを選んで契約している。

マンション管理の相談事には、損害保険についてもある。
その時は現在契約しているマンション保険内容の確認と、新たに更新するときは複数の会社の保険内容を比較した上で、契約見直しを勧めている。
マンションの数ほど問題あり [2007年11月28日(Wed)]
分譲マンションの住戸を一人で購入すると単独で所有権を保有するが、敷地やエレベーター・階段・通路・エントランスなどは、購入したすべての人で所有権を共有する「マンションの法律(区分所有法)」で定められている。
さらに、マンションの良好な住環境を確保する目的で、所有者全員をもってマンション管理組合を構成する「国土交通省が公表している(マンション標準管理規約)」にも記されている。

マンションの良好な住環境を確保するには、建物などの使用方法や生活の基本的ルールを定めた管理規約と総会で決議されたことを遵守するのが原則。
総会で決議されたことが、たとえ意に沿わなく反対を貫いても、従うのがルールであり、それが管理組合運営の根幹をなしている。

今年もいろいろな管理組合総会に出席し、多種多様な考え方を持っている人と出会えて、感激したことや面食らったことなど、多くの体験ができたことは、今後の活動の肥やしとなるであろう。

マンションの数ほど問題ありと、ある人が話していたが、まさにその通り。
多様な価値観を抱えている居住者の集まりゆえに、意志決定の困難さがつきまとい、住民相互間のトラブルの発生を未然に防ぐために、総会で話し合いが行われている。
人はそれぞれ一長一短を持っているが、マンションという集合住宅に住み続けるなら、せめて基本的なルールは遵守していただきたい。
SUNQパス [2007年11月27日(Tue)]
25日(日曜日)試験を受けるため、早朝の高速バスで福岡市へ行ってきた。
会議とかセミナーに出席するために、幾度となく福岡へ足を運ぶようになったが、日帰りのスケジュールで用件を済ませ帰ろうとすると、往復8時間以上費やす交通アクセスには、ほとほと参る。
時間だけを考えると飛行機を利用したほうが断然いいが、どうしても料金が高くなる。
その点、高速バスは新規参入業者のおかげで選択の幅が増えている。

しかし、そのあおりを受けて、よく利用していた土曜日・日曜日限定の「福岡市天神の日帰り買い物ツアー」の格安運賃の高速バスが廃止されていたのには、ショックを受けた。
その他の旅行会社は現在も運行しているが、ただし人が集まらないと運行しないシステムとなっている。

と言うわけで今回は、土曜日・日曜日限定の格安運賃の高速ツアーバスは利用できず、その代わり平日に利用している「SUNQパス」を購入した。
この「SUNQパス」連続する3日間、全九州7県の高速バス・市内バスが乗り放題になるので、九州内複数の県に仕事や観光で出掛けるときには、重宝している。

宮崎から福岡への往復高速バス料金は1万円。
格安運賃の高速バスだったら往復料金6千円もあるが、1日の本数が少ない。
その点、「SUNQパス」は1万円で本数も多い。
短期出張だったら、「SUNQパス」を購入したほうが、断然良いと思うようになってからは、良く利用させてもらっている。
自動車事故の後始末 [2007年11月24日(Sat)]
車の運転をしてから30年以上経つが、現在も無事故無違反を10年以上続けているので優良ドライバーの証であるゴールド免許証になっている。

車に乗り始めた頃は、自動車事故を起こしたりして周りに大変迷惑を掛けたが、今は逆に車をぶつけられたり、身近な人が引き起こした事故の後始末などに駆け回ったこともあるので、自動車事故が起きたときの対処方法は理解している。

先週、駐車場に停車していた自家用車に接触したので、「車のボディーを傷つけた」と正直に申し出た人がいたが、そういう人とは交渉もスムーズに進み、昨日車も修理が終わり無事に戻ってきている。

以前、身内が引き起こした事故の後始末を引受けた時のお話。

道路を挟んだマンション駐車場に、車が飛び込み停車中の車を損傷したので、迷惑を掛けたマンション管理組合と車の持ち主にお詫に行ったりして対応したことがある。
こちらの誠意が通じて何とか事なきを得たのだが、そのときマンションの管理人さんからこのようなことを言われたことがある。
「あなたのような人が事故の対応に当たってくれたので助かりました」と、私は当然なことをしたと思っているのだが、管理人さんからすれば事故がスムーズ解決したから、そう言われたのかと。

さらに、最近わかったことだが、そのときの車の持ち主がNPO宮管連に加入しているマンションの管理組合理事長であり、私も良くご存知の人だったので、その当時は大変迷惑を掛けましたと言ったら、「そのようなこともありましたね」と言われ、私自身もこの人に対応したことも忘れているのに気がつかされた。
防犯対策にコミュニティは欠かせない [2007年11月23日(Fri)]
安全安心なマンションライフを送るには、防犯対策を充実させることも必要となり、3年前にエントランス周辺とエレベーター内に防犯カメラを設置している。
そのかいあって、防犯カメラを設置した以降は自転車などの盗難が少なくなり、犯罪の抑止力として期待通りの効果が表れていた。

しかし昨日の朝、マンション住民からバイク盗難の被害にあったので、防犯カメラの画像を保存して欲しいとの連絡が入り、盗難にあった時間帯を再生したら、はっきりとバイクを持ち去る瞬間を撮っている。
それも大胆な犯行であり、バイクを持ち去った犯人の顔もはっきりとわかる内容。
バイク盗難が発生した時間帯をDVDにコピーし、それを被害にあわれた住民に渡し、被害届けと一緒に最寄りの派出所に提出するという。
一刻も早く犯人逮捕の役に立てればいいのだが。

マンションの防犯対策にとってコミュニティの強化は欠かせない。
そのためには、日常からの住民同士の挨拶からはじまり、困ったときは助け合う気持ちが宿ることがコミュニティ形成を図る上では重要なことになる。
住民からの問い合わせは、できるだけすぐ対応するよう努めているのも、そのような考えから行動している。
来年のことを話すと鬼が笑う [2007年11月22日(Thu)]
「来年のことを話すと鬼が笑う」そんな来年開催する行事のお話。
毎年1月は、前年、マンションの大規模改修工事を実施した管理組合の協力を得て開催する工事完成見学会。
このような見学会開催を可能にしたのは、管理組合相互の情報交換を進める目的で発足したNPO宮管連の存在が大きい。

いつかは自分が住んでいるマンションも大規模改修工事を取り組まなければならない。
そのときに慌てないように、事前の準備が必要となるわけだが、それには他のマンションの事例やセミナーに参加し情報収集に努めないと、その時になって、いろいろなことで戸惑う。
そうならないようにと始めている見学会も今回で6回目、例年70名以上の参加者があり、関心度の高さを示している。

2月になると、宮崎県及び宮崎市と財団法人マンション管理センター主催、NPO宮管連は共催に名を連なっている「マンション管理基礎セミナー」。

3月は各県持ち回りで開催している第4回西日本改修工事研究セミナー。
例年2月11日・12日に開催されていたのだが、2月の宮崎市は県外から報道陣及び観光客で賑わうキャンプシーズンなので、宿泊施設の確保が困難だと予想されるので3月に変更をお願いした。
そうした経緯があるので、是非とも県外から来られた皆さんに喜んでいただきたいセミナーにしたいと思案中。
話し飽きない相手 [2007年11月21日(Wed)]
昨日は、福岡から来られたお客様を行政担当者に引き合わせるために県庁と市役所を相次いで訪問。
その最初の訪問先の宮崎県庁では、東国原知事人気で観光客が溢れていることは、もうみなさん先刻ご承知だと思いますけれども、一応念のため申しますと、相変わらずの人気スポット。
県庁正門内の広場には観光バスが数台停車し、観光客が記念写真を撮影した後、向かい側の県観光物産館へ入る様子を観察しながら、この人気はいつまで続くのだろうと、ふと感想を漏らされた福岡から来られたお客様。

今回宮崎に来られた目的は、来年2月開催予定の「マンション管理基礎セミナー」の打ち合わせのために訪れている。
福岡から来られたお客様は、二つの団体の役職を兼務する「2足のわらじ」を履きながら、精力的に仕事をこなしている。

常日頃から親しくお付き合いをさせていただき、団体運営やマンション問題の相談事に乗ってもらい、非常に助かっている。
同じ立場の代表者でありながら、お話していると学ぶところがたくさんあり、つい時が経つのも忘れ深夜遅くまで話し、妻から携帯電話に帰るコールが鳴ったこともあった。
それほど私にとっては、話し飽きない相手。
コミュニティビジネスへの道(5) [2007年11月20日(Tue)]
マンション管理の目的を考えると、建物や設備等の維持管理は管理組合が主体的に行い、意思決定するのが本来の姿である。
しかし建築知識などについて、ほとんどわからない素人集団である管理組合が、マンションを維持保全するためには業者の協力が不可欠となる。
特に、10数年周期で行う大規模修繕工事では、管理組合内の合意形成、修繕工事の内容、資金計画、施工業者の選定など、様々な課題が待ち受けている。

主な課題として
・ まず、どのように大規模修繕工事を進めていけばよいのか。
・ 居住者の協力と理解がなければ、まとめようとしてもまとまらない。
・ 他のマンションは、どのように大規模修繕工事に取り組んでいるのか。
・ 工事資金は、修繕積立金ですべて賄うことができるのか。
・ 安かろう悪かろうの工事では、品質低下を招くので心配。
・ 施工業者にすべて任せるのか、それとも設計監理と施工を分離するのか。
・ 施工業者を選定する過程で、どの業者に見積りを依頼するのか。
・ 工事の請負会社は経営が安定しているのか。
・ 請負会社は、マンション大規模修繕工事の施工実績が豊富な会社なのか。
・ アフターサービスと保証期間を確保できるのか。
・ 多額の出費を強いられる管理組合としては、失敗が許されない。

これらの課題を解決するためには、どのような支援ができるのかと頭の中で思い巡らせ、その結果、コミュニティビジネスを導入することに相成った次第である。
寒風吹きすさぶ中での総会 [2007年11月19日(Mon)]
昨夜は、私が住んでいるマンション管理組合の通常総会。
今の時期は夜間も寒くない季節だったはずが、昨夜は強風と寒さが同時にやってきている中を、近くの公民館まで集まっていただいて開催している。

住んでいるマンションの戸数は40戸なので、組合員の数も40人。
そのうち15人が出席し、委任状及び議決権行使者(21人)を提出した人を含めると36人、4人が棄権又は何の意思表示も示していない。
昨年の総会では38人分を集めたが、今年は2人少なくなっている。
他のマンションのお手本になるように努力しているが、全員を集めることは難しい。

出席者の数を増やすために曜日と時間を皆さんの都合にあわせて、日曜日の午後8時から開催しているが、それでも出席者も思うように増えない。
ただし、総会ではしっかりと皆さんのご意見や提案に耳を傾け、実行できることは理事会で協議し、実行できないことは理由を伝え、ご理解していただくよう努めている。
今日の総会も約1時間で議案が全部承認され、無事終えることができた。


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