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コミュニティビジネスへの道(7) [2008年04月27日(Sun)]
いつからこんなにコミュニティビジネスが順調に伸びてきたのだろう。
そのきっかけを与えたのが、私が住んでいるマンションの建物等の調査・診断。
当時(平成14年)、宮崎県内で設計事務所へマンションの調査・診断を依頼する管理組合は皆無だった。

だからマンションの調査・診断と言い出したときも、何故そんなことに費用を掛けてまでする必要があるのかとの声も上がった。
何事にも初めての試みをしようと批判も出てくる。
その批判を乗り越え道を切り開かないと、その先にある新しい道は見えてこない。

平成14年の管理組合総会では、建物等の調査・診断を実施することと長期修繕計画書の策定が認められた。
私もコンサルタント(1級建築士)も初めての取組だったので不安はあったが、マンション独自の長期修繕計画書も作り上げた。

そして大規模改修工事を進めるための難関、修繕積立金の値上げも長期修繕計画で算出された金額を根拠に、マンション住民の了承を平成15年の総会で取り付けている。
それから翌年の平成16年、ようやく大規模改修工事にこぎつけた。

ただし、ここで問題になるのが工事方法をどのような方式で進めるかでパートナーが違ってくること。
通常、マンションの大規模改修工事には2通りの方法があると言われている。
1つ目が設計監理と施工を分離発注する「設計監理方式」、2つ目がすべてを施工業者に任せて発注する「責任施工方式」。

管理組合が選択したのはどちらの方式でもなく、NPO法人熊本県マンション管理組合連合会で行われていた「管理組合主体方式」。
この方式は、管理組合がコンサルタントの助言を得ながら主体的に推し進める。
さらに、管理組合・コンサルタント・材料メーカー・施工業者が4者の総合力で、大規模改修工事を行うというもの。

その管理組合主体方式を取り入れるため、再度コンサルタントをパートナーに選び、平成16年9月〜12月までの4ヶ月の工事期間間を経て無事に完了している。

そして自らの体験を基にしたセミナーや勉強会での講演、大規模改修工事現場見学会の開催がコミュニティビジネスの種を撒くことにつながった。
それからというものは、種を撒き続けた努力が実り、後に続くマンションが出現。
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コメント
前略
布谷 清澄様
毎回、興味深く見させて頂いています。大変参考になり、また勉強させてもらい感謝しています。
 さて、大規模改修工事のご苦労は文面でも伝わって参りますが、修繕工事の費用は、銀行からの借り入れで賄い、その返済のために修繕積立金の値上げをしたと受け取れますが、事実はいかがだったのでしょうか。
 大規模改修工事が無事に成功したのでめでたし、めでたしと言えるでしょうか。
 大規模改修工事の直前に建物診断をしたというのも見方によれば、泥縄のようにも取れると思いますが。
 布谷様のご苦労は如何ばかりかと拝察致します。私は、その中で教訓を引き出す事は必要ではないかと考えますが、いかがでしょうか。
 もちろん、無い物ねだりはできませんが、本来の管理組合の運営から言えば多少は、後悔もあると思いますが。
 まあ、後ろ向きに考えず、現状から出発するのは良いけれど、長期修繕計画とそこでの資金計画は、管理組合が第一に考える事と私には思えます。
 最後に、お体に気をつけてご活躍されることを期待しています。

ボンヌール長崎管理組合 組合長 三浦正俊
Posted by: 三浦正俊  at 2008年04月29日(Tue) 20:56